政府宏观政策下房地产现金流风险控制研究

崔向程

摘 要：房地产行业是我国的经济支柱，直接影响我国的国民经济发展。但是，近年来众多房地产企业的项目开发因资金链断裂频频陷入困境，甚至导致企业破产清算，究其原因，是在政府的宏观政策背景下，房地产企业的现金流风险控制存在筹资渠道少、缺乏完整体系、缺乏科学手段、资金周转慢等问题。因此，建议在筹资渠道、现金流风险控制体系、现金流科学发展战略、资金周转、人才培养等方面对房地产企业的风险控制进行优化改进，从而为房地产企业提供可持续的现金流支持，促进企业的健康发展。

关键词：房地产现金流;风险控制;宏观政策

中图分类号：F294      文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）29-0000-03

房地产行业属于一种资金密集型的行业，一个房地产项目从开发到落成期间需要大量的资金进行投入，且资金投入的大小直接影响着房地产企业经营的规模和状况。房地产行业的生存与发展对现金流的强烈依赖再加上房地产行业经营周期长的特点使得房地产企业的现金流风险更大。如果房地产企业现金流发生断裂将会导致企业的项目落空甚至导致企业自身的清算破产，因此，对房地产企业来说规避或减少现金流带来的风险至关重要。我国的房地产行业发展一直向好，但自2010年以来，国家审时度势，对房地产行业进行“降温”，房地产业的资金链也因此受国家的紧缩政策以及市场等诸多因素影响，压力不断加大，很多房地产企业的现金流问题突出。因此，对政府的宏观政策加以高度重视，并及时做出应对反应，进行合理风险控制是我国房地产企业未来蓬勃发展的必由之路。

一、现金流的基本概念与意义

现金流，又称现金流量，是现代会计体系中的一个常见的概念。从严苛的定义角度来看，国际会计准则委员会（IASC）对现金流的定义为：现金流是指现金及现金等价物的流入和流出[1]。根据企业经济业务发生的性质，可以将现金流分为三类，即筹资活动产生的现金流、投资活动产生的现金流、经营活动产生的现金流[2]。对于一个企业来说，现金流的意义如同人身体中流淌的血液，关乎于生死存亡。可以说在复杂多变、激烈竞争的市场环境中，良好的营业能力并不能保证一个企业永久的存续，只有良好的现金流才能如期偿还债务，才能购买生产所需的原材料，才是一个企业持续经营的前提[3]。

二、宏观调控下房地产企业现金流风险

房地产企业现金流具有需求量大、期限长、不均衡、缺乏灵活性等特点，如果没有对现金流风险进行正确的认识和控制，将会给房地产企业带来沉重的打击，并且我国房地产行业的资金活动受国家政策宏观调控的影响非常大，而且非常敏感[4]。未来在房地产企业的发展过程中如何对政府的宏观政策进行有效的应对，从而有效管理和控制现金流风险值得思考与研究。

（一）现金流风险的含义及表现形式

所谓现金流风险，可以理解为企业的现金流出量与流入量在同一时点上不对称所形成的风险。当一个企业存在高度现金流风险问题时，就会对企业带来负面影响，很有可能会导致企业的经营陷入困境、收益水平下降，甚至是带来信用危机。可以说，现金流风险很容易导致企业出现系列危机，如果不加以控制，将最终导致一个企业的灭亡。

现金流风险的表现形式多种多样，从现金流的特点及基本属性出发可以大致分为几类，如无法按时足额偿还负债的债务违约、无法按时足额回收资金的信用违约、由于与其他企业的合作关系而承担连带责任损失、企业对外可投资资金不足等[5]。

（二）我国房地产宏观调控政策特征

想要了解政府宏观政策对房地产行业及现金流的影响，首先要弄清楚我国房地产调控政策的调控思路，进而找到其规律和特征。

从表1可以明显看出我国的房地产政策表现出明显的“反经济周期”的特征，房地产行业与我国的经济发展实情息息相关，依据这种“反经济周期”的调控思路，在经济高涨过热的时候，政府一般采取抑制性的调控政策;在经济环境过冷时，政府一般采取激励性的调控政策。

（三）政府宏观调控下房地产现金流风险成因

政府在不同时期所采用的不同宏观经济政策作用于房地产企业的筹资、投资、经营三大活动，从而影响企业的现金流。在政策激励阶段，有利于房地产企业发展，因为在政策激励阶段房地产市场繁荣，投资回报率高，筹资成本降低;在政策抑制阶段，对于对现金流有着强烈依赖的房地产企业来说更有可能会造成各种负面影响。

1.从筹资角度进行分析

从企业的筹资角度来看，筹资活动对现金流的影响最大，因为房地产项目的开发需要大量的资金支持，所以筹资对于一个房地产企业来说尤为重要。在政策抑制阶段，筹资环境恶劣，难以筹到足够的资金投入到企业现金流中，由于房地产企业对于资金运转的高度需求，使房地产企业不得不以更高的成本融资来缓解现金流紧张的局面，从而导致杠杆比例普遍偏大、负债率大大增高，企业在这种运转情况下又增加了对现金流的风险。

2.从投资角度进行分析

从企业的投資角度来看，房地产企业通过对利好项目的投资为企业带来经济利益，产生现金流，相比于政策激励阶段，政策抑制阶段的市场中投资机会少、形势不佳，加上企业的经营活动和筹资活动同样不景气，难以有足量资金进行较大规模的投资，较高的投资成本和较小资金规模投入共同造成了较低的回报率，使得房地产企业的投资活动现金流出现风险。

3.从经营角度进行分析

从企业的经营角度来看，经营活动是房地产企业自主创造现金流的手段，如果创造现金流的能力在政府宏观政策下容易受到影响又缺乏风险意识及现金流风险管控的长效机制，就会导致房地产企业的现金流难以保持稳定。一方面，房地产企业自身的产品销售受政策的影响较大，在政策抑制阶段，房地产市场热度减退，社会对房地产产品的需求下降，进而导致房地产产品价格走低、房地产企业所获收益降低，增大经营活动现金流风险。另一方面，房地产企业在政策抑制阶段，高负债的经营状态也会导致现金流风险敞口偏大。

三、宏观调控下房地产企业现金流风险控制存在问题

房地产企业受政府宏观政策影响深远。房地产企业的现金流与宏观政策高度相关，现金流风险管理又是财务风险管理的核心，特别是针对房地产企业这样的资源密集型企业[6]。为了有效地对现金流风险进行识别控制，首先要明确目前宏观调控下房地产企业现金流风险控制存在问题。

（一）企业筹资渠道少，现金流不稳定

目前我国大多数房地产企业在高度依赖外部的资金融得维持现金流运转的同时普遍存在融资渠道少的问题，主要依靠银行贷款进行筹资[7]。在政策抑制阶段，银行收紧房地产贷款，不断提高利率和准备金率限制房地产企业信贷，中长期贷款审批困难，短期贷款增加企业财务风险、短期内偿还负债压力庞大。虽然一些房地产企业开始拓展其他融资渠道，如基金、信托、股权融资等，但是还是难以满足房地产企业的现金流动需求。金融环境不够稳定、行业竞争激烈的情境下，筹资渠道的缺乏直接导致现金流的不稳定，严重影响企业的健康发展。

（二）缺少完整的现金流风险控制体系

当前我国大多数房地产企业面对现金流风险，却又缺乏完整的现金流风险控制体系、缺乏对现金流风险的科学方式方法，仅仅侧重于对现金流的事后分析和事后弥补[8]。完整风险控制体系的缺失导致现金流的运转情况不能实时、动态地反映给房地产企业，房地产企业也不能提前预测、集中控制现金流风险，导致在政府的宏观政策管控下，企业不能对现金流风险做到事前计划、事中控制、事后分析。

（三）对现金流的日常管理缺乏科学手段

大多数房地产企业疏忽对现金流的日常管理，特别是在筹资、投资、分配环节缺乏现金流缺口和盈余的科学分析[9]，没有制定与企业发展阶段相匹配的管理战略，不能实现企业现金流充分的利用。在企业盈利阶段，现金流压力较小时，企业管理层未意识到现金流在整个企业不同阶段循环的重要作用，因此没有针对房地产开发企业自身的实际情况进行现金流管理，难以发挥出企业的竞争优势。特别在政策抑制阶段，如果没有合理的投资管理策略，很易导致投资项目的失败，增大企业现金流风险。

（四）现金周转速度慢，增大风险控制难度

房地产企业由于行业的特点所致，存货周转慢、现金回流慢。问题是在现实生活中，少有房地产企业只专注于一个房地产项目的开发，通常都是多个项目同时运转，每一个项目的资金需求量都很高，投入资金后项目回收速度又很慢，如果没有足够的资金储备和良好的信用作为基础，高度依赖外部的高成本筹资，现金流的风险就会大大增加，风险控制难度也会提升。而这一切也都是因为现金占用周期过长而进一步加大了环境发生变化的风险。

（五）现金管理人员专业性不强

由于对现金流的高度依赖，房地产企业的现金流管理相较于其他企业要求更高、难度更大，这就需要房地产企业内部从事现金流管理岗位的职员具有很强的专业性，不仅要有足够的理论知识，还要有一定的分析能力和决断能力，这样才能更好地针对政府宏观政策，制定出与企业自身相适配的现金流管理策略，把控好企业的现金流风险。然而目前不少房地产企业疏于现金流管理，不愿意花费高价引进人才，也不愿意花费资金进行相关管理人员的业务培训，导致企业内具备现金流管理的专业人员不足，现金流管理工作不能很好开展，对房地产企业的现金流风险控制产生了严重的负面影响。

四、宏观调控下房地产企业现金流风险控制的有效途径

（一）增加筹资渠道，保持现金流量平衡

面对宏观政策下的融资困境，房地产企业更应该秉持正确的融资观念，拓展筹资渠道，善于用各种筹资方式减轻筹资压力[10]。首先要改变房地产企业只能通过银行借贷融资、上市融资的老旧观念，房地产企业可以尝试开发民间融资渠道。目前国家政策正在对民间借贷行为进行放松，未来将会有更大的融资空间。其次，房地产企业也可以发展直接融资渠道，改善资金来源结构。我们知道，普通股所筹集的资金会形成公司永久资金，企业不需要在每年末都支付股利，不存在不能偿还的风险，债券融资可以使得房地产企业筹资公众化、社会化。灵活的运用各种筹资手段可以降低宏观经济政策对现金流的影响，在一定程度上，缓解企业现金流危机。

（二）建立完整的现金流风险控制体系

完整的风险控制体系可以提早发现风险的存在，减少外部环境对企业现金流的冲击。一个完整的现金流风险控制体系可以分为现金流风险监控、现金流风险预警、现金流风险处理几个部分。现金流风险监控要求企业编制年度、月度现金流量预算表，对企业的现金流进行全面的预算管理，制定合理的审批制度，严格保障企业的现金流水平;现金流风险预警系统要求通过收集的信息识别出风险，制定相关的防范性措施，在最短的时间内将传递到企业的各个职能部门，增强各个部门对风险的应对能力，最大化降低风险损失;现金流风险处理要求企业管理层树立正确的现金流观念意识，提出合理化的策略和控制方法，并将措施落到实处。

（三）制定与现金流现状相符合的发展战略

对于房地产企业这样的资源密集型企业，需要制定出与企业现金流现状相符合的发展战略并适时调整，使得企业的现金流更好发挥积极作用，不盲目进行项目扩张、土地储备，保证企業的现金周转和资金链安全。企业管理层也要在思想上重视现金流发展战略，注重提高现金流的流动性和收益性，处理好企业的不良资产或呆滞资产，做好支出控制和储备管理。在投资过程中，特别是在财政抑制阶段，要注重跨行业投资、组合型投资从而分散风险的重要性，比如，可以在遇到风险较大的单个房地产项目时，尝试联合多家房地产企业进行联合投资，降低自身承担的风险。

（四）加速资金周转，降低现金流风险

在企业的实际运作中，在保证不破坏企业经营效率的前提下，尽可能缩短资金周转周期可以很好地规避现金流风险。在一个房地产项目现金流的完整循环中，开发阶段是投入较大、时间较长的阶段，如果房地产企业能够适当缩短开发阶段耗用的时间，并在不影响企业战略发展的前提下缩小投资规模就可以在一定程度上实现加速资金的周转。但是，对现金流的加速周转并不等同于持有更多的现金，房地产企业应该根据自身需要，保持现金的最佳持有度，这样既有利于盈利，也可以应对现金流风险。

（五）注重企业相关人才的培养

企业内部员工的专业素养在很大程度上决定着现金流管理是否能够顺利进行，因此进行房地产企业现金流管理专业人才培养势在必行。可以从两方面入手，一方面可以在企业内部选拔有能力的职工，对其定期进行科学的培训，还可以设置辅助评价系统，来确定相关人员的专业素质的确达标，能够胜任专业岗位;另一方面，可以积极引进专业素质较高的人才充实企业内部的管理岗位，确保现金流管理部门的工作能够顺利开展。除此以外，对企业內中层及以上领导干部的培训也不能忽视，应该同样对其进行培训，确保领导层能够做出正确的决策。通过打造一支高素质的现金流管理团队，将会全面提高企业现金流风险控制能力，降低现金流风险。

结语

总而言之，房地产现金流风险的控制是一项复杂的系统管理工程，需要各个方面进行全力的配合。只有善于用战略的眼光，注重严谨规范化的管理，建立动态化的预警管理系统，管理中注重科学的管控和分析方法，积极发挥人员的主观能动性，实现动态化的管理，才能实现现金流风险相对可控的管理目的，才是未来房地产企业的发展之路。

参考文献：

[1]  马红，糜仲春.从现金流的角度预测上市公司的财务困境[J].价值工程，2004，（3）：72-74.

[2]  王雪慧.论现金流管理对于企业生存的现实意义[J].中国总会计师，2015，（3）：101-103.

[3]  于涛.我国房地产企业的现金流全面管理研究[D].西安：西安建筑科技大学，2011.

[4]  卢馨，鲁成方，李皓.我国房地产上市公司现金流状况分析[J].财会月刊，2011，（32）：21-23.

[5]  常成.房地产企业现金流风险管理研究[D].广州：广州大学，2017.

[6]  郑龙佳.宏观调控政策背景下房地产企业的现金流风险管理研究[D].杭州：浙江财经大学，2014.

[7]  林凤娇.调控政策下绿景控股现金流风险管理研究[D].石河子：石河子大学，2017.

[8]  王晓燕.李甜.论我国房地产企业现金流量管理的对策[J].商情，2014，（25）：111.

[9]  张晓晨.基于现金流视角下房地产企业财务风险控制研究[D].昆明：云南财经大学，2018.

[10]  陈振宇.浅谈房地产企业拓宽融资渠道的路径[J].金融经济，（4）：76-78.