共享经济格局下房地产共享模式初探
时间：2020-07-15 03:52:15 来源：达达文档网 本文已影响 人 
张为祥
摘要：在“互联网+”商业模式下，“共享经济”已然成为经济新范式。房地产行业作为经济领域里的支柱行业，同步时代是行业发展的必然需求。共享经济热潮下，房地产商们也在不断改革、转型、探索新模式，以期在市场中持续生存。本文提出了一种“共享房地产”模式，试图通过这种模式应和社会发展需求，为将来的房地产转型提供一种思路。
关键词：共享经济;共享房地产模式;住房问题;存量用房
Abstract：
Under the "Internet+" business model， "sharing economy" has become a new economic paradigm. As the pillar industry in the economic field， the real estate industry is an inevitable demand for the development of the industry in the synchronized era. Under the sharing economy boom， real estate developers are also constantly reforming， transforming， and exploring new models in order to survive in the market. This article proposes a "sharing real estate" model， trying to adapt to the needs of social development through this model to provide a way of thinking for the future real estate transformation.
Key words：
sharing economy;sharing real estate model;housing problem;stock housing
1 共享经济的启发
共享经济（英文为Sharing economy），1984年美国马丁·威茨曼教授就对该词做了概念性的界定：它是个人或者组织把富余的资源或者服务以有偿的形式共享给他人或者组织使用[1]。2019年两会上，李克强总理在答中外记者会上提到：“互联网+，共享经济还有很大的发展空间，如‘互联网+医疗健康、‘+养老助幼、‘+教育，可以联动很多方面。[2]”，鼓舞共享经济模式在中国创建多元发展平台。
2 共享房地产模式的提出
2.1 “共享房地产”概念
共享房地产，本文是指在符合市场机制下，依托网络平台，使资源用房（库存等）与使用者可以灵活配置，实现房地产资源共享：住房使用期间的所有权益可以在资源库中灵活配置，达到方便用户实时变更住房的目的。
2.2 房地产可以共享的理由
2.2.1 过剩房源
据国家统计局统计数据显示，2019年1-7月，全国商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%;全国商品房销售额83162亿元，增长6.2%。商品房库存减少，7月末，全国商品房待售面积49876万平方米，同比下降8.4%。去库存效果显著，但压力犹存。
2.2.2 国家相关政策扶持
2019年两会，李克强总理在《政府工作报告》中提出对今年的工作任务，其中要求促进平台经济、共享经济健康成长，加快在各行各业领域推进“互联网+”[3]。同年，国务院印发《关于在市场监管领域全面推行部门联合“双随机、一公开”监管的意见》，文中提到要将抽查结果归至国家企业信用信息公示系统和全国信用信息共享平台等，为开展协同监管和联合惩戒创造条件。对于“互联网+”这种新型市场模式，政府是积极鼓励和引导。未来“互联网+共享房地产”将极大释放人们的居住自由。
2.2.3 解决民生和企业转型问题
房地产市场的杠杆效应显著，虽然政府积极采取措施控制房价，但房价仍然呈逐年上涨的态势。购房租房带给人们的困扰并没有有效解决：中低收入的老百姓买不起房、上班族租房压力大等现象司空见惯。此外，当下新型建造技术——装配式、3D打印、人工智能等先进科技的不断在业内涌现，无不说明房地产行业求新、求变的心理。
3 共享房地产先期案例分析
共享房地产的先期模式是共享住宿， 2008年美国创办了第一个纯在线住宿分享平台Airbnb（全称为Air Bed and Breakfast），专门为旅客和家有空房闲置的房东建立联系，旅客根据个人需要可以找到理想的住房。Airbnb作为资源连接枢纽，向供需双方按比例抽取提成，并提供平台专业化服务。
2015年8月，Airbnb进入中国市场，2017年1月开始盈利，营业额增长超过80%。发展过程中的Airbnb负面效应也随之而来，比如入住旅客的素质和习性不一，易和房东产生矛盾;短租收益高、收益快，会冲击传统租赁市场;长期经营，房东提供产品的质量无法保证，导致和网上信息不对等;交易若发生冲突，平台方推卸责任等等。
以上案例为我们开发国内房产资源，释放市场活力和创造力，推出“共享房地产”模式提供了经验。
4 共享房地产模式的提出
汽车共享模式从1994年的美国兴起，其运作模式是租赁模式，共享发地产借鉴共享汽车的模式经验：人们可以通过自助终端实现自助购房，去异地工作或旅行时，可将住房交予第三方平台租赁出去，避免闲置。第三方平台进一步发展成为整合线上线下资源的网络，形成共享房地产模式。业主可融入这种共享模式，平臺方随时随地为业主提供服务，业主出租、另租均很方便。
共享房地产模式旨在找寻客户、房地产企业、政府这三方的利益平衡点，发挥该模式给各方带来的优势。
4.1 互联网核心共享机制
互联网是共享房地产产业链里最重要的媒介，主要涉及：①专业网络管理团队;②整合线上线下资源;③物业入驻网络平台;④佣金制度;⑤遵守交易法、产权法。在互联网共享机制下，住房全年无闲置，购买人和开发商均可受益。物业在房源网上及时公布房源，合理安排峰谷期用房，平衡闲置风险。房屋闲置时出让，开发商在第三方平台上抽取提成，购买人节约时间。
4.2 房地产存量联销
国内房地产市场尚趋饱和，房地产商须自觉响应政府“存量开发”、“去库存”等相关政策，利用共享概念合理优化市场住房存量，在供需平衡方面做出努力。创建政府和房地产开发商之间的信任纽带。政府开辟渠道使得部分存量用房投入市场出售或租赁给低收入人群。满足规定条件的用户，未来通过政府网络平台也可以凭有效证件办理 “一证移居”，异地共享。
4.3 提供O2O服务
O2O模式是一种 “线上-线下”一体化的服务模式。共享房地产模式必须有第三方共享平台，平台构建者可以是个体，也可以是商业机构或者政府。未来房地产需要通过优化服务来实现增值，放开物业管理权：线上提供咨询、简化部门服务程序;线下售房、管理房，实现物业管家式服务。该模式支持线上实时交易，为了避免投机，符合征信条件等才可以进行房地产所有权益交易。
4.4 房地产模式的特征比较
4.4.1 共享房地产与Airbnb模式的异同点
Airbnb模式是基于共享经济概念发展最成功的房地产模式之一，共享房地产借鉴此案例分析两者的差异性，以下是本文提出的共享房地产模式与Airbnb模式的特征比较（表1）。
4.4.2 共享房地产模式的优越性
传统的房地产运营模式是房地产商建房、售房。共享住宿模式，则可实现在保证住房产权归属不变的基础上，将闲置时期的住房使用权通过网络平台短租出去，实现资源自由共享。共享房地产是进阶后的共享住宿：住房的产权归属可交易，将使用期间的权益和共享性进一步开放。为了确保住房面貌等方面的完整性，秉承“谁使用，谁负责”的原则。以上所述三种房地产模式在权益和共享性上共享房地产模式的自由度是最高的。
4.5 用于共享房地产模式下的经济指标换算方法
70/40年产权型，是目前最常见的住房类型。为了实现所有权益流动，对其基本经济指标制定换算依据。
4.5.1 静态经济指标换算
例如，业主购买的房产成交面积S1=100m2，单价C1=10000元/m2，则账面价值100万。则按70年使用寿命，则年折旧率计算如公式（1）：
注：D——年均折旧率;P0——住房账面价值;L——住房残值;N——住房使用年限;C1——住房1的计售单价;S1——住房1成交面积。
业主异地置换，其住房的剩余价值可依据其折旧后价值来计算，如公式（2）：
依据房产价值对称原则（考虑地区住房的购房合同价差异，不考虑住房单价市场波动），匹配住房2的面积，如公式（3）：
4.5.2 动态经济指标换算
采用双倍余额递减法或年数总合法计提房屋折旧。为避免房产投机，已购房屋不考虑逐年增减值。
同例，采用双倍余额递减法计提折旧，则年折旧率如公式（4），商品折后价值如公式（5）。
异地置换，匹配价值量相当的新住房或二手房。通过网络程序自动实现换算，根据业主要求筛选出最优住房，但价值量或面积匹配的精准度难平衡，业主可以按实际需要和物业等第三方平台洽谈，依循“多退少补”原则。
若仅异地入住，只需支付住房使用期间的费用，住房的价值量根据已使用时间计算折旧如公式（6）。
5 結语
本文从共享经济视角探索共享房地产共享模式的可行性。通过借助互联网平台，实现存量开发、去库存、资源共享的房地产共享模式，期望能够为解决当前供需平衡和国民住房问题提供思路。鉴于国内各地房地产政策存在差异，而且房地产品牌众多，实现异地置换还需要地方政府之间和地产企业之间建立相应的融通机制。
参考文献：
[1]汤天波，吴晓隽.共享经济：“互联网+”下的颠覆性经济模式[J].科学发展，2015（12）：78-84.
[2]在十三届全国人大二次会议记者会上李克强总理答中外记者问[J].中华人民共和国国务院公报，2019（09）.
[3]李哲.能源电力与信息通信跨领域融合加速[N].国家电网报，2019-05-28（005）.
