房产中介管理制度大全⑤经理

二手部工作指引

（经理）

一.行政管理

1、门户

掌管店铺钥匙，保证营业时间的开、关门，凡委托他人代办者，主管责任同当。

2、硬件

保证电话、电脑、电器等硬件设备，能资源善用，如：长途电话、上网、招牌、射灯、饮水机、空调的开关控制及家具等。

3、分店开支

有效控制日常开支，并注意有关营业执照、支付/年审、水电、杂费等的日期，尽早办理相关手续或提醒相关部门进行办理，避免出现延误及有关部分的处罚。

4、值班安排

提前把员工值班安排妥当，并制表和备份，月底审核考勤后呈报有关部门。

5、人事制度

凡入职、离职、请假等情况，应即时填写有关表格，并呈报有关部门，不得延误。

6、审批各类申请表格、报表的审核、签批。

7、沟通桥梁做到上情下达，下情上传的标准，积极、诚恳地作为公司与前线员工的桥梁。

8、整洁，严格注意店面卫生，整齐，洁净。

二.业务管理

1、形象

所有员工的形象，须按制标准执行、管理。

2、接待礼仪：接营业员工作指引执行管理

3、业务跟进

a)凡入档新资料（放盘、客户）必须即时审阅。

b)所有已看楼的资料进行审核及跟进。

c)按照营业员工作指引，执行各项管理。

d)了解营业员工作进展情况并做出相关指引。

e)适当时直接参与洽谈，以加强业务进度。

f)密切注意优质盘源及大客户的跟进处理。

g)组织广告稿的内容及做出相关建议。

h)针对营业员的专业知识，技巧做出适当的培训及建议。

i)各类表格、合约等的进出管理，严格执行签收交接制度。

j)严格按财务部制度规章执行财务事宜。

4、审批

各类合约、报表、申请报销等文件均须仔细审慎地审阅后签批，凡涉公司对外形象，公司利益、合约条款的更改，均须请示上级主管得到同意方才执行。

5、制度

按“公司制度”“部门制度”“主管工作指引”“营业员工作指引”执行各项规章制度。

※在操作过程中，遇上什么困难和突发情况，应及时向上级主管汇报和查询处理方式。否则，需自行负责因此而引起的相关责任。

房产中介软件注册流程

一·进入“易房大师”官方网站下载软件，或直接百度“易房大师”，即可下载，下载后一直下一步安装，安装完成后可以看到登录界面,如图

二.注册一个公司帐号，点击登录窗口的“公司帐号注册”，打开一个注册页面,填写注册信息，这里要小心一些，特别是邮箱，用于激活和找回密码，别填错了。

三·登录你刚刚填写的邮箱，激活账号

四．激活邮件后开始设置第一个分店和员工。“易房大师”无分店和员工的数量的限制，以后添加分店用管理员帐号在软件里添加就行了。

五.点击下一步，添加第一个员工，注意，这个员工其实也是管理员，也就是说这个他是拥有全部权限的，这里为了区别开，就把他叫…管理员?，大家可以随意设置，如图:

六．点击完成，就注册成功了，并且有了第一个分店和管理员，我们关闭网页，用刚才注册的管理员帐号来登录。如图

登陆成功！进入软件功能界面，您可以让“易房大师”帮您工作了！

经理人工作指引

一、首要任务

1、要尽快了解公司对于分行经理的要求，要非常明确地知晓您的职责和权限（哪些是您签字确认、审核的事项，以及由此而承担的责任），非常了解业务管理制度要求，各相关部门的办事流程，因为只有您充分理解和掌握这些，才会指导部门员工按照这样的要求去做，才会保证您的管理不会偏离正常运行的轨道，才会很好的开展工作，与各部门顺畅衔接。（买几套质地比较好的职业装，注意您的言行、举止及对制度和规则的严格遵守）。

2、要尽快了解部门所有的人员，汇总分析本部门所有人员的业绩情况，用战报、通过公司房地产信息平台系统提供的信息用您的观察以及您频繁的与之接触得到的讯息，将他们归类，哪些是您目前分行的业务骨干，他们的优势和弱点，哪些是您目前分行的有潜力培养对象，她的优势和弱点，您如何培养她、指导她、关心她……这时要千万注意：评价、归类是客观的，不要带有太多您的个性东西，这会影响您的判断，错误的判断是会令您付出代价的。越是“刺头”类型的员工，越有可能创造出色业绩，如果您很好的掌控她，会给您的业绩带来出色的表现。要接纳差异，用人所长，以探讨和学习的心态与业务人员交流，把他们当成您的伙伴，而不是下属。确保同每个人单独谈话讲解你任职后的目标和你对她的期望和信任。

3、了解所在分行的市场情况，分析市场环境，研究同行的人员、战术情况，进行SWOT分析，制定行动计划，记住：这是你每天都要关注的最重要的事情。

4、进行准备并召开部门全体人员会议再次告诉他们你的目标，并引导大家讨论提升业绩、强化管理的办法，并就业务管理制度达成共识。

5、激励你的员工，记住永远成为激励他们进步、激发他们工作热情、为他们的成绩摇旗呐喊的热情经理人。每天留意你的分行，问自己对营造分行竞争氛围、成就氛围、积极向上氛围的工作中我做的怎么样：我的环境是否足以刺激他们的热情、激发他们的斗志、体现他们的成就；我对于我的秘书是

否同样有效激励，令她也成为业务人员的好帮手。

二、日常管理

1、详细了解分行现有的归档文件以及根据你管理需要告知秘书还需整理哪些资料、这些资料对你工作的帮助。

2、加强自身的成本意识，知晓本部门一切日常经营费用开支情况，并采取措施控制分行成本开支，并鲜明表明自己对无谓浪费的坚决反对态度。对成本细节投入关注，并以身作则。

3、如果分行内部出现了前任留下的纠纷和问题，要积极的寻求解决的方法，不要有：有没有搞错，这些烂事还要我给她擦屁股，要窃喜有个机会证明您解决总是的勇气和能力，这些是上天赐给你树立自己威信的机会。

4、对部门员工的评价和奖罚是建立在他们实际的表现和业绩上，而不是看她与你个性相投的程度上。保证奖罚的一贯性原则，绝不凭心情。

5、如果您听别人告诉您：XX说您什么了。要有自我判断的能力，平心静气地想一下自己的一些做法是否给人这样的感觉，自己是否有问题。如果得到的答案是否定的，请您找个适当的机会与之沟通，倾听她对您的真实想法，谦虚真诚的请她说明原因，并感谢她给您的建议。记住：每天与业务人员深入谈话，您会体会出很多令你吃惊的东西。原本以为他们……深入的沟通您才能发现真相，才会令你采取正确的方法。

6、要经常与本区域内部经理人沟通、同行沟通，了解他们的动态，并与本部门员工分享你的发现，分析同行做法的优劣，达成自身改善或保持的共识。务必形成一种探讨的会议氛围，不要变成你的“一言堂”，即使你已经有明确的想法和措施，也要尽可能引导员工自己得出这样的结论，这样会激发他们工作的主动性和积极性，并会更彻底贯彻执行。

7、解决内部矛盾时，您一定要做到客观，公正，并且在处理类似问题上不能自相矛盾，让员工清晰您的立场和原则，这样有得创造和谐的团队氛围、树立你的威信。

8、要具有职业敏感，对员工的思想、动向以及行为将造成的影响和损害要有很强的敏感度，思维严谨控制到位。

9、通过不断沟通，使员工知道永远可以提建议和意见，但不能用抱怨的方式。告知企业的处境、客观分析利弊。

10、妥善处理好离职人员的工作，监交清楚，考虑周全，并做好被辞退员工的思想工作，坦率告知她的问题在哪里，并建议改进措施，最后说：祝愿你越走越好，不断进步！

三、心态调整

1、如果前期业绩持续不佳，一定要有心理随能力，不要抱怨自己起早贪黑但收入很少，要经常告诫自己：自己收入少，意味着公司在我这里是亏损，我没有给公司赚到钱，公司还要付我工资，员工

这么优秀，为什么不出业绩，一定是我方法上、观念上有问题，然后坦诚说出自己的问题，请所有人帮助你分析：为何？有什么建议？以开放的心态对待别人的建议。如果确认感到力不从心，请求公司调任其他岗位并请上级原谅。

2、如果业绩比较突出，不要骄傲自大，要意识到你的成绩是上司、同事、下属努力的结果，要时时真诚的表示感谢，毫不松懈地使好业绩持续下去。在其他经理人向你取经时，要毫不保留地与他分享你的经验，这样有利于帮助你总结成功的原因，更加进步。你应成为团队最冷静的看待暂时的领先的人，并时时提醒你的团队不要松懈，要保持工作的热情和冲劲，时时确立一种危机意识，并时时与团队探讨持续增长业绩办法，激发更大的潜能。

四、对待客户

客户永远是对的。如果你认为客户错了，请重复前一句话。时时告诉你的下属，并快速为客户解决问题，纠纷一定要在最短时间内解决，否则，矛盾会越来越尖锐、问题会更加难以解决。如果你认为客户是错的时候，就要告诉自己：是我有问题了，是我的团队有问题了。时时告诉自己换位思考：如果我是客户会不会这样想，这样做。如果团队中自己的下属出现了问题，要想到我是她的经理人，我要承担责任。

五、对内沟通

1、认为自己部门百分百没有问题，也要用平和的语言同其他部门沟通，并坦率告诉他们总是出在哪里？你有何建议？如果遇到本部门员工抱怨或者有不妥当的激烈言辞要善于引导，令到他们有个好的心态对待遇到的问题；如果认为自己部门的人员存在问题，就要勇敢地承认并给予合理、公正地处理，敢于得罪人，遇到经济损失的承担也要做出表率，乐于承担责任，树立自己的威信。

2、对于区域或公司组织的活动热烈相应并号召分行全体人员将之作为团队精神的体现，积极主动协助活动组织部门工作，并随时做好召集部门人员为活动服务的准备。

3、在公司与分行、区域与分行利益发生冲突时，以集团利益为重，并做好部门相关人员的思想工作，自己勇于承担工作责任，赢得上司和下属的尊敬。

4、会议前准备充分，发言踊跃，倾听认真，并坦率真诚的发表不同意见和见解。对待会议中错误的言辞或行为要具有是非观念，勇敢地提出批评或坦诚说出自己的意见。

5、只与当事人本人交流对她为人或处事的意见和建议，不对其他人谈论或传递是非信息，对待牢骚和抱怨要与对方讲：换个角度来思考这个问题或我建议你与她面对面谈谈。

6、尊重规范，严格遵守制度，如果有异议，在未修改前亦要遵守，同时通过书面或口头提出你的意见和建议，在征求意见时知无不言、言无不尽。

7、真心关心你的下属和你的上司，与下属吃饭你来买单，与同级吃饭AA制。

六、个人生活

1、好家庭关系，不令家庭烦恼影响工作情绪。

2、保持睡眠充足，生活和开支有节制，不沉湎打麻将、泡吧等不良生活习惯，保证精力充沛的工作状态。量入为出。在整个分行管理过程中，你要始终如一记住：目标和你的要求是不是所有人都清楚、准确地了解，你要时时提醒自己要跟踪到底，随时指导他们、帮助他们，并随时根据情况调整你的要求，使之可行。持续传递一个信息：你将永远关注你与他们说过的，你承诺过的，他们承诺你的！你不是随口说说，你是认真的。

七、经理人最首要的工作

1、消除下属迷惑，告诉他们获取成功的方法和手段；

2、为顾客提供优质的服务；

3、盈利

中介公司行政管理制度

(推荐)

总则

一、本制度规范交易中心工商铺部之各部门与住宅部各区域之各分行。

二、如有其他部门操作三级市场的业务亦依据本制度所确定的原则。

三、本制度分为总则和分则的两部分，分则分为二十三部分，对三级市场业务管理作出规范，充分体现责、权、利相结合的原则，相关人员未按本规定开展业务，应承担由此而引起的所有经济责任和法律责任。

四、本制度自2006年X月X日起执行，未尽事宜参照原有制度及本制度的原则执行，此后可就其以通知的方式予以明确规定。

五、高级分行经理以上级别人员的工资标准和提成计发标准以及考核标准另行规定。

一、管理体制和岗位职责

一、管理架构图

三级市场按照架构进行管理。

二、岗位职责

●总监：

1、完成业绩目标并寻求超越；

2、控制经营成本费用，提高盈利能力；

3、拟定任用资格、绩效考核办法、报酬奖励制度，并严格执行；

4、跟进区经工作执行情况，决定区经、分行经理的选聘、任用、升降级严格绩效考核，汰弱留强；

5、定期安排系统培训，提升整体素质；

6、协调本部与其他部门的工作；

7、配合客服部联络银行、国土局等关系；

8、住宅部大客户关系维护；

9、对分行拓展提出计划及建议；

10、传播企业文化；

11、承担本部一切责任。

●区域经理：

1、运用压力管理、数据管理对分行经理人的绩效跟进，推动分行之间的互动，提升业绩；

2、控制分行成本费用，提高盈利能力；

3、培养、选拔分行经理以及业务骨干；

4、培训、指导分行经理并调动其工作积极性；

5、根据本部业务规则拟定本区域健全的、符合市场发展现状的业务规则，公平处理区域问题；

6、组织每月区域业务会议；

7、组织区域业务培训；

8、组织区域各项活动；

9、贯彻公司制度，传播企业文化。

10、承担所辖区域所有责任。

●分行经理：

1、按照公司以及区域业务规则规定指导、检查分行业务员日常工作；

2、分析本行附近同行盘、客情况；

3、紧跟每张单并促成交易；

4、案例分析及业务技巧培训；

5、把关合同并指导填写成交报告、收款通知单，按照规定审核合同，控制风险；

6、控制分行成本费用，保护固定资产安全；

7、维护成效客户关系，定期回访；

8、激励员工；

9、承担所辖分行一切责任；

10、高级经理参照上述职责执行。

●业务人员：

1、遵守公司各项规章制度以及分行业务管理规则，遵守职业道德；

2、熟悉并不断挖掘所属区域以及分行的优质楼盘，成为片区专家；

3、与客户保持持续、友好的沟通与交流，深刻体会客户需求，提供成效机会；

4、掌握业务知识以及业务技巧，更好地服务于客户。

5、高级置业顾问参照上述职责执行。

三、岗位工资标准及晋升降职标准

从二手楼租售交易中心成立至今，公司已下发了各类的相关制度及流程，由于部分制度的不断更新，使部分员工对公司的制度不能充分了解到最新的信息，故现将公司下发的各类文件重新进行整理、汇总，以便于员工能及时、正确的了解公司的相关制度。

另，以下文件按公司下发的时间顺序进行排列，如今后下发的文件与此文件有抵触的，按新文件的规定执行，原文件作废。

一、相关业务制度文件类：

1、分行合同领用的流程

2、关于跟进离职员工未结单的奖励方案

3、关于评选“最佳分行文员”的申请

4、与XX物管合作摘录

5、关于客户跟进及盘客转介的规定

6、分行文员岗位工作规范

7、关于分行图书的保管制度

8、关于加强合同管理及返佣、折扣金额的相关规定

9、关于离职员工10%浮动工资的扣发

10、关于房源层数及房号录入的规定

11、关于二级市场楼盘销售奖金的分配方案

12、关于离职人员工资及佣金发放的建议

13、关于内部手册的保管建议

14、关于加强网络客户推广的建议

15、新员工入职流程和相关标准

16、关于业务员私藏盘源的处理问题

17、关于离职、调职及晋升后相关薪金及佣金发放的暂行规定

18、关于分行经理提成比例调整建议

19、创收佣金及实收佣金结算标准

20、关于部门各种重大失误的赔偿标准

21、二手楼租售交易中心业绩激励制度

22、关于各分行打卡制度

23、关于打折回佣问题的规定

24、关于公司、集团内部及友谊单位佣金优惠暂行办法

25、重申分行公章管理规定

26、会议流程和相关标准化

27、分行装修流程和相关标准

二、按揭类：

1、关于按揭服务若干问题的暂行规定

2、关于卖方委托我司办理赎楼、过户手续的请示

3、关于按揭费拆分标准的请示

三、财务类：

1、关于分行收据、发票、银行卡、合同管理的相关惩罚制度

2、关于分行公章的使用规定

3、关于分行发票管理相关规定

4、关于分行经理管理收据的请示

四、人事方面

1、关于驻点电话费标准请示

2、关于二手楼员工晋升及降职标准

对佣金的计算方式作如下明确：

1、计算佣金业绩基准月的核定：

以签订三方合同，买卖单已转大定交业主，租单以实收佣金为计算业绩的基准月；

2、佣金结算标准：

租单以签订三方租赁合同并实收佣金；

买卖单以签订三方买卖合同，出具买方房产证，已办理完过户、按揭手续并收回相关单据为佣金结算

一、行政规范

一、培训制度

（一）入职培训：

讲师：人力资源部

内容：1、行业发展史、公司简介（愿景、价值观、员工手册、晋升机制、职务行为规范、用人原则）

2、职业道德与职业纪律。

（二）每月培训：

1、名区域轮流主持

2、对象：交易中心全体人员（①跑盘期②准备期③操单期④成熟期）

3、方式：自愿参加

4、课程安排：

①房地产基础知识、基本概念

②客户

③签约

④交易流程

⑤营销技巧

⑥业务管理制度

（三）每季度培训（1次/季度）

1、对象：全体经理人

2、内容：①风险意识的加强

②日常管理的指引

③与员工沟通的技巧

④其他

（四）每年大规模培训（3次/年）

1、公司简介

2、职业道德与职业纪律

3、团队精神

4、客户服务

5、职业心态

6、军训：户外展能

7、专业培训：

①房地产基础知识、基本概念

②客户

③签约

④交易流程

⑤营销技巧

⑥业务管理制度

二、工作报告制度

（一）各种报告、会议记录递交时间规范；

1、每周三17：00时前。各区秘书将区域经理审核过内容的各区上周《周例会记录》电邮至副总秘书

处。

每周二14：30时前，副总秘书负责将整理好的《区域经理例会记录》交至副总并发到各与会人员的内部邮箱。

2、每月1日12：00时前，各区区域经理、总监、中央技术部区域督导递交《月工作报告》于副总。

3、每年4月3日、7月3日、10月3日、次年1月3日12：00时前上述人员递交或上传《季度工作

报告》于总经理秘书处。

4、每年11月31日前上述人员递交次年《年度乐竞（中国）报告》于副总经理处。

5、次年1月4日前上述人员递交或上传《年度工作总结报告》于副总经理处。

罚则：

1、迟交以上报告或记录，迟交1次，罚款20元。迟交1日以上的，罚款100元。

2、各种会议迟到的，罚款300元；无故缺席的，罚款600元。

（二）战报制度

1、战报由各区域经理指定人员报送，于次日11：00前发送至交易中心总监秘书指定邮箱，总监秘书在1：30前交至总经理秘书处。未有新战报须发送“今日战报”至上述邮箱。

2、当月最后一天战报上报时必须由区经签字确认，及附当月各分行成交业绩明细表。

3、次月末需提交上月业绩佣金变动的明细表。如遇退单，区域经理需及时调整战报。

罚则：月底日报送的战报需为实际发生的准确业绩情况，否则，将对其区域经理处300元罚款。（三）报送核对业绩表

1、各分行秘书必须在每月15日17：00时前将经理审核过并与客服部核对过的当月上半月（1-15日）结单业绩表（买卖单）上报至财务部。

2、各分行秘书必须在每月1日晚17：30时前以邮件形式将上月所有结单业绩表（租单、买卖单）上报至财务部。

3、分行秘书必须以合同、成效报告为依据，将经理签字确认的结单业绩表，按公司：“结单标准”及时上报业绩。

财务部在次月1日起进行核对，在次月5日17：00时前将核对无误的结单业绩表以邮件形式发送给各分行秘书。秘书应将财务部发送核对后的结单业绩表打印出来，同时电话告知财务部确认，并必须在次日上午12：00时前将打印的财务核对结单业绩表（经理签字确认后）传真至财务部。

罚则：

1、迟交业绩表的，罚款20元；

2、迟交并因此影响业绩提成发放的，罚款100元；

3、直接责任人须进行书面道歉。

三、分行广告管理规定

（一）广告制作：

1、各分行按月做出广告计划表。原则上由分行经理制作广告，经分行经理授权，资深业务员也可代表分行经理制作。

2、广告必须于广告刊登日2天前出初稿，并由分行经理签字确认。

若该次广告未提前2天于广告刊登定稿，则取消该分行的广告资格，由另一分行替补，且该分行经理罚款50元。

3、经理校稿时须认真负责，严禁出错。广告刊发后，凡非报社印刷原因，千百万发布信息错误或过时失效的，责任人将按该条款信息的广告成本等额赔偿。

4、广告明细由分行经理统一安排员工轮流制表，制作人员须严格按表格要求填定准确、详细，并于广告前一日将明细表复印分发到人手一份（含分行经理），如未按时完成，则取消其本次接听广告资格。

5、分行经理于广告前一日抽查熟盘效果，不熟盘不得接听广告，否则对其处以罚款20元；区域经理要定期对所辖分行广告进行抽查，如发现上述情况，则对该分行经理处以罚款50元/次。

6、各区域经理或总监需承担最终审核本区域广告的责任，避免重盘或错盘情况发生，广告审核一定要区域经理或总监签字确认。若发生错误则区域经理、总监承担相应责任。未经区域经理签字刊发的，由责任人承担广告费用。

7、橱窗广告固定每周日进行更新，秘书负责设计打印。

（二）广告接听、统计

1、接听广告电话以谁先接起（即见绿灯）为准。

2、广告求购、求售情况由秘书负责统计（含夜电）、分析后，并于广告次日12：00前将《日广告效果统计表》；每周一上午将《一周广告效果统计表》；每月月初二号将《月广告效果统计表》交予区域经理。

公司网上放盘，每月15-30日前必须更改一次，由分行经理提供盘源表单，E-MAIL到IT部代为录入。

四、合同资料管理制度

（一）领取制度

分行秘书向行政事务部领取，登记领用日期、领用部门、领用名称、领用份数、领用编号、代表签名。

（二）领用制度

1、业务人员向自己所在分行的秘书领取《看楼书》、《业务委托书》、《独家代理委托书》、《收钥匙条》，并登记领用日期、领用名称、领用份数（每种限领5份）、领用编号，使用后将公司存档一联交由行政部文员统一保管，并登记使用份数，如有作废须交回行政文员登记作废份数。

2、业务人员须经自己所在分行的经理同意，方可向秘书领取《购售房委托合同》、《房屋租赁给约》、房屋转让合约》（每次限领一份）。签署完毕后交由经理审核签名确认，方可生效。经理联留存，以备跟进，公司联、财务联由秘书送至总部。

3、遗失处罚：

（1）委托书、看楼书遗失者，每份扣款50元，该款项转入分行活动基金帐户，并附解释信一封。

（2）《购售房委托合同》、《房屋租赁合约》、《房屋转让合约》等文件资料遗失的，责任人应在遗失之日起三日内在《深圳特区报上》刊登遗失声明，并接受罚款1000元，给公司造成损失者，公司有权对责任人进行追偿。

（三）报送及备案制度

1、合同、成效报告、交易须知及房产证原件、查档单等资料应于签订合同当日由分行经理或秘书送至法律部审核，审核通过的，分送财务部和客服部作为办文及核算之用。

2、财务部以合同和有效成交报告与客户结算费用和款项。其他情况说明不具有结算效力。

3、区域经理签成交报告时要核对电脑记录，确认是否为转介。

4、（1）所有的退定及退首期房款申请必须经区经签字审批方可办理；

（2）买方或卖方违约情况下，退款金额达到5仟元（含5仟）以上必须由法律部提供相关的法律建议后方可办理；

（3）退款金额达到8万元（含8万）以上必须由交易中心总监签字审批后方可办理。

五、奖励制度(见《三级市场员工手册》)

三、业务规范

一、合同签定规范

（一）客户（包括卖方和买方）以交付一定佣金为条件，要求我司提供各项服务（咨询、代理、经纪、办理手续等）时，业务人员要与其签订合同以保证交易的顺利进行。签订的合同分为格式合同和非格式合同。

（二）格式合同：

1、买卖单只允许签订以下四种合同，即：《买卖意向书》、《房屋转让合约》、《委托购（售）楼合同》、《业务委托书》。具体规定如下：

（1）《买卖意向书》——客户交小定时（存在价格上的差异或客户过几日补大定的情况下签署）。

（2）《房屋转让合约》（即居间合同）——只有双佣或不足双佣时，强制签订本合约。

（3）《业务委托书》（样板附后）即买卖双方自行协商，委托我司办手续的单，不允许签订公司印制的格式合同，而须签订《业务委托书》，该业务委托书由区域经理签字确认后客服部方可给予办理。

2、合同中的条款不允许随意修改，如有修改要由合同当事人签字确认，我司盖印校对章后方为有效。如果在确保房款和其他交易条件不变，出现买方姓名变更，在办理国土局过户手续前，须签署《姓名变更声明》，但如果客户为投资客，要求我司在过户到其名下前转卖该物业并赚取利润时，应严词拒绝。

3、格式合同补充条款：

（1）如成交物业仍在抵押、按揭、查封、绿本、等非完全所有权状态中，买卖双方愿意成交的情形：

买卖双方在签署本合约时皆清楚该物业仍处在于状态中，均同意在此状态之下签署本合约并自愿遵守本合约规定的所有条款。

（2）如买方同意为卖方赎楼的情形：

①买卖双方协商，买方愿意用购买该物业的首期款（部分金额）人民币替卖方赎出该物业抵押在银行的房地产证，如首期款不够还清银行欠款的则不足之金额由卖方负责支付。

②卖方在签署本合约后年月日或之前须与经纪方指定人员到公证处办理全权公证委托书，委托经纪方办理有关该物业赎房地产证、转名（委托内容详见委托书）等一切手续。该委托公证费由卖方支付。届时卖方须将买方首期款不够赎楼之差额打入经纪方指定帐户。

③买方须在卖方与经纪方办出全权公证委托书年月日或之前将首期款打入经纪方指定帐户，并在卖方房地产证赎出日内（以有关部门注销抵押登记日期为准）与经纪方到有关部门办理该物业转名手续，该物业成功转到买方名下后日内（以有关部门答复日期为准）买方本人持身份证原件配合经纪方到有关部门领取新房地产证并送交银行做抵押贷款登记。

（3）业主自己赎楼补充条款

甲方同意自行赎楼并承诺在日前赎回房产证，并将房证原件留存在经纪方处以便过户之用；乙

方在该日前需将首期款人民币元交予XX地产代为托管，作为乙方购买该物业的保证。甲方如果未经乙方同意逾期赎楼，将承担相应法律责任。乙方如逾期交付首期款，甲方得以解除合同，不返还定金。

4、买方先交担保金再补交定金的情形：

买方签署本合约时已交部分定金人民币予经纪方，待卖方签署本合约后日内（以合同最后签署日期为准）买须补齐合约规定之定金人民币元整给予卖方，否则将承担违约责任。

5、与客房先签单方合同，后换居间合同时：

举例：如果客户支付担保金人民币5万元，同我司签署单方合同，现三方签署居间合同时，业主收取1万元，我司托管4万元时：

因签单方合同时，我司已经为客户方出具了担保金收据，现改为居间合同，卖方在合同下方收据处签署了收据，卖方在合同下方签收：“收到定金人民币5万元。”我司为卖方开具托管定金4万元收据。

如买方收据丢失，则卖方无须在居间合同下方签署收据，而需要另外给我司开具：“收到XX地产转付的XX物业定金人民币5万元。”我司再为卖方开具收到托管定金4万元的收据。

6、提前交楼时间及交楼设施的情形：

①买卖双方同意，在付首期款（签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》合同、年月日或之前）时，将该牧业交付买方使用，交楼时内附家私（详见家私清单），买方验收该物业确认收楼后，该物业设施问题与卖方、经纪方无关。

②卖方同意于X年X月X日提前交房给买方，买方承诺及时领取新房产证并在2日内办理抵押登记，如有延迟将承担卖方放款金额每日万分之五的违约金。

7、如卖方要求写净收价的情形：

卖方售出该物业净收楼价为人民币元（含还清该物业之银行欠款、含担保公司之借款及利息）。

8、如售价要写回原房地产价格的情形：

买卖双方经协商在签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》合同时售价按房地产证价格填写，买方同意本合约与原房地产价差额部分作为补给卖方该物业附属设施之费用。

9、如卖方是A+B两个人名，但B又不能来签合约的情形：

①A代表B参阅并同意签署本合约，如合约条款中有发生争议的，A负连带责任。

②B全权授权委托A办理共有之物业出售一切事宜，包括签订合同、收取房款、开具收据，并同意对A的行为承担连带责任。

10、如买方要求在签署《（现售）》合同时加一个人名或改另一个名的情形：

买卖双方同意在签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》合同时买方另加入XXX（或以XXX的名义签署）之名，此人也同意并遵守该合约规定之所有条款。

11、水电过户、附属设施补充条款的情形：

该房地产内的附属设施、设备及室内装修的价格以及煤气等初装费均已包含在房价款内，并随给物业交付时一并转让买方。

12、买方按揭方式购买补充条款的情形

①乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应在日交将其补足并支付给甲方。

②乙方应在签订买卖合同后日内向该贷款银行申请贷款，签订借款合同等一切相关协议，

办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同公证手续（若需），待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后日内，甲乙双方应赴办理产权过户及抵押登记手续（送件）并由经纪方收执收件回执。

③买方贷款金额超过银行标准贷款需要更改合同的，现售合同价须按更改合同填写，多出税费部分由买方支付。

④业主一般应在收取除银行承诺贷款外的首期款后交房。另有约定除外。并须在合同上填写：预留业主迟交房押金1万元（含水电费押金），本押金于交房当日退还。

13、房屋租赁合约死期补充约定：

甲乙双主一致同意本租赁合约中的租赁期限为死期，即：如果双方任何一方因故无法在本期限内履行合同约定，则保证金权利由守约方享有。

（三）签订非格式合同注意以下问题：

非格式合同必须由律师起草、审核，并经副总经理审批后，相关人员方可予以盖章。

（四）业务人员应严格按照上述规定与客户洽谈后签约，否则将自行承担相应的经济责任。

（五）严禁业务人员以公司、个人名义在未经公司法律部签字审核的情况下，私自对外签订、承诺涉及公司利益的一切文件，如有违反：未造成直接经济损失的，处以罚款1000元；造成损失的，公司将给予罚款、辞退、追究法律责任等。

（六）相关声明的格式：

1、定金保管书

定金保管书

现买受方（承租方）买受（承租）出卖方（出租方）位于之物业，买受方（承租方）交付定金人民币XXX元，出卖方（出租方）已收到此定金，暂由深圳市XX地产顾问有限公司代为保管，待双方签订正式买卖（租赁）合同时，由出卖方（出租方）取回。

本保管书一式二份，由出卖方（出租方）、保管方各执一份。

出卖方（出租方）：身份证号码：

保管人：深圳市XX地产顾问有限公司

年月日

2、佣金确认书（工商铺部使用）

佣金确认书

支付人：成交物业：

交易：租：售：

成交金额：佣金金额：

支付日期：

现经深圳市XX地产顾问有限公司推介客户完成上述物业的租售业务，甲方承诺按上述支付日期支付上述佣金予以乙方。若未经同意无故延期，乙方将追索滞纳金，滞纳金按每日万分之五计算。

本确认书一式两份，双方各执一份，经双方签字生效。

甲方：乙方：深圳市XX地产顾问有限公司

日期：

3、承租人放弃优先购买权声明

承租人放弃优先购买权声明

本人是XXX物业的承租人，本承租人知悉该物业所有权人将出售该房屋，现本承租人明确表示放对该房屋在同等条件下的优先购买权。

特此声明

声明人：年月日

4、共有权人同意书及委托书

出售/出租房地产同意书及委托书

本人是XXX物业的共有人，本人现同意出售/出租该房地产，并委托该房地产的权利人（或其代理人）代为本人输与该房地产出售/出租有关的一切事项。本人对于受托人与相关方签署的一切协议，所为的一切法律行为均表示同意，并享有相应的权利和承担相应的义务。

特此声明！

声明人：年月日

二、收费

A、佣金收取制度

（一）佣金收费标准

1、租单的佣金合计为该房壹个月的租金；

2、买卖单的佣金合计为购房总价（或售房总价）的3%（不足壹万元按壹万元收取）最高为购房总价的3.9%。

（二）佣金折扣

1、分行经理折扣权限最低为9折。

2、区域经理折扣权限最低为7折。

3、如遇特殊情况，副总经理折扣权限为7折以下。

4、以上折扣须分行经理、区域经理级以上经理人在成交报告上书写“同意按该单佣金X折收取”，并签字确认后回传至客服部，客服部及财务部可凭其传真件办文及按其确认的标准收取佣金。

如未按规定标准收取或超过权限打折，由责任人承担公司佣金损失。

5、严禁写全包价，将佣金写在房款中，在签定合同时未体现款项，从佣金中支付的，由责任人负责补齐。

（三）按揭费用收费标准及按揭部拆分标准：

1、红本在手代办一次性付款手续，收费：3000元

（按揭部拆分：关内400元、关外500元）

2、转红，收费：5000元

（按揭部拆分：关内1100元、关外1200元）

3、代办抵押贷款，关内：3000元、关外5000元

（按揭部拆分：关内1100元、关外1200元）

4、代办按揭手续，收费：5000元

（按揭部拆分：关内1100元、关外1200元）

5、代办赎楼手续，收费5000元

（按揭部拆分：关内1100元、关外1200元）

6、一条龙服务，收费5000元-9000元

（按揭部拆分：关内1100元、关外1200元）

B、评估收费制度：

公司评估的，每单收取评估费300元。

三、盘客确认制度

各区域可自行制定报总监秘书和副总经理秘书处备案。

四、量化管理制度

各区域可根据实际情况确定本区域量化指标，报总监秘书处备案。如有修改，也应及时报送备案。

五、钥匙管理

1、业务人员应积极努力争取鉴定独家委托，并独家有匙。

2、物业钥匙由交易员自行负责收取，秘书统一保管。

3、业务人员在收取委托人钥匙时，必须出具公司盖章的专用收据并签名（收据在秘书处领取）。

4、钥匙收据客户联必须交给委托方（业主），存根联和钥匙在收取后必须交由秘书保管。

5、秘书收到钥匙时必须马上进行编号存档，并注册登记，由上交人和收受人同时签名确认。

6、业务人员需要带客看房时可到秘书处领取相关物业钥匙，领取时必须在登记册上签名确认。

7、领取钥匙需在看完房返回公司后，立即返还秘书处，并注明返还时间，由秘书签名确认。

8、秘书下班和休息前必须将钥匙交由业务班长保管，于次日正式上班前收回。

9、由于登记交接不清，发生扯皮或丢失钥匙事件，将由相关责任人共同承担赔偿责任。

10、房内有家私、电器等设施时，在收取钥匙时必须同时签署《屋内设施清单》，并由委托方和收取人共同签名确认。

11、所有楼盘钥匙如业主取走当日起三天内，其他业务员或分行再收回重复楼盘钥匙，取匙的分配归还钥匙方的业务员及分行，如超过三天后才收回重新收取钥匙分配，被业主取走钥匙的分行即时输入电脑业主已取走钥匙作为记录。

12、分行之间借用钥匙必须当天归还（包括已收定或成交的），有需要配钥匙的可与该分行经理协商，经过分行经理同意，方可配，未经同意严禁擅配钥匙的、借用钥匙当天未归还的罚款50元作为原匙方分行基金。

六、业绩结算制度

租、售单结算方式及结算标准：

1、结算方式：每月一小结，月底为截止日期，即每月1号至当月最后一日的24时止，此月25日发放。

2、售单结算标准：

一次性付款——买方领到房产证的日期为结算日。

接揭付款——按揭付款的以买方抵押合同送到国土局的登记日期为结算日。

3、租单结算标准：以佣金全部收回之日期为结算日。

4、吃定单的结算标准：按合同规定确认可吃定之日起3个月后予以结算。

5、相关人员就合同各项款项的理解和结算有分歧的单，暂不结算。待纠纷处理完毕时再按照处理结果进行结算。

6、未按照公司制度规定签订和审核合同，造成公司在此后两年内存在可能的法律风险的单，待该单签订之日起满两年方予以结算业绩。

7、给付其他地产公司或人员的信息费，业务人员要提前经分行（部门）经理、区域经理确认后随合同一同递交，财务部方可确认付款，逾期上报的，由本人自行承担该信息费。

七、业绩分配制度

1、每单业务的完成需要持盘、客方业务人员的通力协作才能完成，对持盘和持客方业务人员的业绩分配明确如下：

（1）开盘——百分之十五

凡于公司以内或以外所接的楼盘，业务人员应以第一时间开盘，开盘之业务人员可将该楼盘成交后公司应收佣金的15%作为业绩。

（2）钥匙——百分之五

业主放盘时，业务人员能成功向业主争取得到钥匙者，得公司应收佣金的5%作为业绩。

（3）独家代理——百分之二十

当业主放盘时，业务人员能同业主签署《独家代理委托书》，得公司应收佣金的5%作为业绩。

独家委托的确认：①物业权利人的身份证复印件；

②物业的产权证明资料复印件

③与我司签《独家代理委托书》。

以上三项必须同时具备，则认定为独家代理。

（4）转介楼盘——百分之二十

人员接到客人委托外区或其他部门负责之楼盘，必须尽快将该楼盘资料转介到负责该盘之分行或分公司（填写《员工业务转接申请表》），若该楼盘成功为本公司售出或租出，则首们接到该楼盘之同事可得公司应收佣金之15%作业绩。

（5）转介客人——百分之二十

如业务人员接到商业部或外区负责之楼盘的客人时，可将客人转介到负责该楼盘之部门，成功交易时，可得公司应收佣金之20%作业绩。（业务人员不需陪同客人一起看楼，只需填写《员工业务转接申请表》）

（6）带客合作——百分之五十

如业务人员接到其它区域或部门负责之楼盘的客户时，且与客人沟通良好，在征得自己所在部门和盘方所在部门经理同意的情况下，可采取合作的方式，而盘方的业务人员不能以该楼盘已有同事跟进而拒绝合作，至成功交易时，可得公司应收佣金的50%作业绩。

2、尾盘业绩分配制度（针对开发商）：

鉴于业务拓展的需要，公司对针对三级市场的尾盘及批量盘在承接与销售中的业绩分配制度作以下规定：

（1）凡公司指派业务人员进驻尾盘现场之情形，其业绩分配制度如下：

①盘方业绩：盘方业务人员分取总业绩的20%作业绩。

客方业绩：现场业务人员自己接待客户，分取总业绩的80%作业绩。

②A：凡由其他同事转介的客户，转介方分取总业绩的20%作业绩。

B：现场人员分取总业绩的60%作业绩。

C：凡由其它同事自己带客看房，一旦成效，属合作行为，双方业务人员分取总业绩的40%作业绩。

（2）不需派驻现场：盘方佣有40%业绩，客方拥有60%业绩。

八、离职人员业绩提成制度

（一）业务人员离职时，仍有单未结清，需要其他业务人员协助完成，离职之业务人员需在该单提成中抽出不高于30%给予负责跟进行业务人员。该离职转介单需交至财务部一份。

（二）负责跟进业务人员，所收提成不予计算在其本人业绩内。提成于该单结算后次月提成发放日发放。

（三）凡业务人员转岗、调换分行、离职，则失去取得开盘、钥匙、独家代理、转介楼盘业绩的权利；盘源作为开盘分行的公盘。（同部门同区域调换分行仍享受之前之全部权利）

九、水电过户指南（见附表）

十、合作和转介制度

A、三级市场：

（一）转介楼盘——百分之二十

1、业务人员接到客人委托外区或其他部门负责之楼盘，必须将该楼盘资料转介到负责该盘之分行或分公司（填写《员工业务转接申请表》），若该楼盘成功为本公司售出或租出，则首位接到该楼盘之同事可得公司应收佣金之15%作业绩。

2、人员填写“转介表”经分行经理签字确认，传真至接受分行，经接受转介分行经理确认（确认件传真给转介分行留存），由接受分行开盘，或直接在公司信息平台上直接录入相应区域楼盘资料中（开盘页面上的跟进记录第一条注明盘源人）。

（二）转介客人——百分之二十

如业务人员接到商业部或外区负责之楼盘的客人时，可将客人转介到负责该楼盘之部门，成功交易时，可得公司应收佣金之20%作业绩。业务人员不需陪同客人一起看楼，只需填写《员工业务转接申请表》，《员工业务转接申请表》需经分行经理签方可转介。

（三）带客合作——百分之五十

如业务人员接到其它区域或部门负责之楼盘的客户时，且与客人沟通良好，在征得自己所在部门和盘方所在部门经理同意的情况下，可采取合作的方式，而盘方的业务人员不能以该楼盘已有同事跟时而拒绝合作，至成功交易时，可得公司应收佣金的50%作业绩。

B、二级市场：

（一）转介客人——百分之三十

业务人员将客人转介到二级市场的，成功交易时，可得公司应收佣金的30%业绩（业务人员不需陪同客人一起看楼，只需填写《员工业务转介申请表》，并经分行经理签字方可转介。）（二）带客合作——百分之五十

业务人员带客人看二级市场楼盘，并负责跟进客户，成功交易时，可得公司应收佣金的50%作业绩。

四、职业规范

一、保密制度

1、本公司盘、客信息未经公司允许，不得与其他公司合作；

2、业务人员在职期间不论通过何种途径获取的与公司业务相关的信息均属公司所有，严禁以任何形

式变相据为已有或外泄。

3、务人员严禁抄袭公司楼盘信息资料，只可心记录在公司提供的客户记录本上。

业务人员应严格遵守上述保密措施，否则由此给公司造成损失的，公司有权对其进行追偿。

二、职业道德与纪律：

1、严禁徇私舞弊，飞盘飞单。

2、严禁同事之间吵架、打架。吵架予以警告；动手打架一律解聘。

3、不得与客户发生激烈争吵、谩骂。

4、严禁违反公司规定，私下承诺，损害公司形象。

5、严禁业务人员与上司恶意争执，破坏分行秩序。

6、不得私自收取客户定金、佣金。

凡违反上述规定的，一律辞退，其未计发的各项提成及薪金一律不予计发。

五、三级市场财务管理规定

公司放款制度

一、人员配备

已设置一名专职面对三级市场的财务人员，管理房款与租金、定金、押金等三级市场款项的放款，对帐、审核。

二、已配备公司帐户号与私人托管帐号。

三、操作程序

1、当客户将款项存入公司任一托管帐户之前，各分行财务文员通知财务部出纳查收并确认。财务部开具收据给客户。

2、放款程序

A、租赁定金或租金放款----业务员须填写《代收款支付申请单明细表》并交给分行经理签名确认。放款时，业务员须带业主到分行财务文员办理放款手续，业主或受托人须带身份证原件和委托人证明，业务员须复印留底，再带物业之产权资料交予财务文员审核后放款。业主出具收款收据。

B、卖放款-----在放款前几天，业务员填写《放款通知单》并交由分行经理签署、区域经理签署后，交至公司财务部确认并交刘总、路总审批。放款当日，业务员须带业主（或受托人）到公司财务部办理手续，业主（或委托人）须带齐身份证原件及复印件、委托书原件，三方买卖合同原件一份、复印件一份，业务员复印留底并带齐新房产证（客户方）的原件、复印件交财务部审核放款。办理此项业务时银行不收取任何手续费。业主出具收款收据。（银行要求放款时原业主需在农联社上步支社开户并且转入转出款项名称与房产证名称一致）

3、佣金结算

分行中每一买卖单完成后，成单业务员须在当天填写一份成交报告，并由分行经理、区域经理、财务文员、刘总确认签署后，留存财务部对帐。

以上二份表格，分行必须留底以备查验，如没提前通知而影响公司托收、放款或佣金结算，责任由成单业务员承担。

附：公司放款流程图

放款通知单

年月日分行名称：成交报告编号：

成交单元：

业主名称：客户名称：

汇款方式：现金/ 汇款/ 支票

收款银行：

收款帐号：公司帐号/ 公司受托人帐户

放款明细：

首期款：定金：

房款：佣金：

代办转卖费：代收租金：

代办手续佣金：代交费用：

总额：

总经理：分管副总：财务审核：

区域经理：分行经理：置业顾问：

公司放款流程图

放款单

年月日分行名称：成交报告编号：

成交单元：

业主名称：客户名称：

本单暂存公司余额：

放款事项：

定金：赎楼款：

首期款：佣金：

房款：税费：

水电押金：代收租金：

按揭费：担保费：

其他：结算尾款（客户/ 业主

总计放款金额（大写/ 小写）：

放款方式：现金/ 转帐

收款人名称：收款银行及帐号：

备注：

总经理：分管副总：财务审核：

区域经理：分行经理：置业顾问：

赎楼款收款放款程序

说明：

（一）放款事宜

1、各分行收定、收诚意金、转定，请填写《代收款支付申请表》。

2、各分行收放首期，请按《首期款收放款制度》。

3、各分行收放赎楼款或收银行回款，请按《赎楼款收放款制度》。

4、各分行转款、放款需严格按各项制度及表格填列，不得代他人签名，如原跟单的分行经理、区域

经理发生改变，应由现任该职位人员签署。

（二）创收业绩报表填列要求事项

1、工商铺、住宅部创收业绩的上报标准，请遵照二手楼租售交易中心发放的相关标准执行。

2、创收业绩周报表、月报表、季度报表按财务部发放的表格及要求填列，电脑上的创收业绩应及时与报表业绩相核对，并在报表上注明应增加或减少项的金额。

3、同上标明所收费用为大包干费用，在填写成交报告时，要求置业顾问将预估支出的费用在备注栏中写明明细，将分行代收的费用减去预估所需支出的费用等于创收业绩数，分行经理确认财务文员审核无误后，将创收业绩输入电脑。

4、当创收业绩与实收业绩不一致时，填报需按下列方式：1）创收业绩>实收业绩，应填写佣金折扣审批单；2）创收业绩<实收业绩，如是当月发生，直接在原创收业绩上更改，并在创收业绩月汇总表中标注；如是跨月增加实收数，应将所收实收业绩算为当月创收业绩，本月增加填写成交报告并以编号--1、--2区分标注。

5、填写创收业绩报表

（三）成交结算事项

1、佣金基准月的核定及结算标准遵照《关于二手楼交易中心员工任职、晋升、降职及薪资标准》（2005年度）执行。

2、置业顾问每填写的一份成交结算报告，必须附有房地产租赁合同（三方）复印件，财务文员必须审核填写内容及附件是否正确，佣金是否收全，如有不详情况应及时查明原因后完善相关手续后上报财务。

3、原则上佣金与成交结算报告同时交于财务部，成交报告如有特殊原因也应在每月末前上交，结算佣金依据实际到帐款项及成交结算报告，佣金结算日期以每月月末（最后一天）划分，如有一项超过限定日期的将在下月计算。

4、每月30日前将结算报告、2日前发电子版月报表交财务，每月8日前将无误的结算报告、月汇总及各区域评选的奖项原件上报财务。

5、底应对返佣（包括转介者的公司或个人）佣金进行统计，填写《返佣明细表》后于次月8日前（如遇节假日推迟1天）上报财务部。

6、交报告的分佣金额以实际到帐佣金分配。如业务发生当月不能收齐全佣，先将本月收佣情况填写成交结算报告交财务，次月收到另一半佣金的同时，再填写一份成交结算报告，但成交报告编号不变。

六、分行企业形象行为规范评比执行标准

检查形式：行政事务部配合分行经理为单位每月不定期突检。

一、整洁卫生，物品摆放（20分）

（一）地面日拖洗，办公桌必须随时保持清洁，办公桌面不准摆放任何与办公无关的物品，办公桌支架上产准挂放衣物、挎包、雨伞、围巾等生活用品和其他杂物。

（二）必须随时保持办公场地、墙面物件没有涂污和划痕，不准挂放和张贴其他杂乱物品。

（三）户外广告牌须整洁大方无杂物挂放，内容必须符合统一制作要求，色彩调配符XX地产统一要求，明显损坏的户外广告牌须及时更换。

（四）门窗玻璃明净、无污痕；无乱贴、乱挂现象。

（五）电话机须统一摆放在桌面左上方。传真机、传真纸、收发传真件、日常办公用品须保持清洁，整洁分类摆放。

（六）饮水机须摆放在方便使用位置，机身须经常清洗，饮水纸杯须统一收放在饮水存物箱内定量插放在饮水机侧面，用过的水杯要及时清理，不得随意乱扔乱放。

（七）书报夹须整齐放置在客户洽谈接待处，客户（或员工）阅读过的书报须及时收齐在书报夹上放好，不得乱丢乱扔；签字笔、直尺、订书机、订书针、大头钉等日常办公用品，须统一收放，用过之后要注意收好和处理，不得随处乱扔。

（八）文件柜须收放文件专用，柜箱和抽屉内须物件摆放整齐、整洁有序，不得乱放其他杂物，文件夹须分类收放文件资料，应表明收放文件类型、日期和编号，取用文件后须随手将文件夹放回取用收存处。

（九）垃圾篓须摆放在办公桌下，不应放在显眼处。

（十）员工生活用品：雨伞、西装、大衣、便包、行囊等物，须统一放置地点，不得随意乱放。

评分标准：违反以上每条扣2分。

二、制服礼仪（10分）

（一）分行经理、工作人员上岗，一律着公司制服，不允许穿花俏较前卫的时装和拖鞋；

（二）XX地产员工从音容笑貌开始，一定要充分展示自身的岗位职业礼仪，根据迎宾礼仪的要求，须把握好“度”，应主动起立迎接客户，和颜悦色善待客户、热情问好、礼貌送水、递送名片等要做到有礼有节、言辞准确、表述清楚、专业到位的接待社会各界客户光临。

（三）接听电话应用公司规范的礼貌用语，应在电话铃呼三声之内接听。

（四）不准在客户面前使用不文明用语或采用不文明方式对待客户。

（五）分行工作人员上岗，须严格遵守佩带工牌制度，进入工作岗位员工，必须佩带工牌；见习人员佩带见习证，已入职职员佩带各分行编号工牌。岗位工作牌必须标准佩带。

评分标准：违反以上每条，扣2分。

三、精神面貌（20分）

（一）分行工作人员进入工作岗位后，必须保持良好的精神状态。

（二）XX地产员工须具有春风（生机勃勃充满朝气）般的精神风采，杜绝无精打采、萎靡不振，上班时间打瞌睡的现象。

（三）XX地产员工接待客户须和颜悦色，讲礼貌。

（四）XX地产员工须具有房地产交易专业水准，向客户表述业务咨询问题时须神情坦然让人信任，无对答不畅现象。

（五）公司杜绝任何工作岗位（现场）出现压抑无话可谈或缺乏微型机现象。

评分标准：违反以上条款，每条扣4分。

以下四项评分标准，以行政事务税每月检查抽查及记录依据为考核标准对分行行为规范检查做综合评分（总分50分）。

四、考勤（10分）

分行工作人员都必须严格遵守公司考勤制度准时上岗，经理人须以身作则遵守各项行为规范管理规定：（一）如行政事务部检查有部门经理或员工迟到早退现象发生一律扣5分/次。

（二）公司统一制作外出登记本，员工平时外出登记须按公司规定要求标准填写。

（三）有不符合要求填写及外出无法落实者，一经查实扣5分/次。

（四）经理外出不签外出登记，考核分数为零分。

五、投诉记录（10分）

（一）因公司内部之间协调、沟通不够，客户对业务人员能力及进展情况不满意等类，而导致的投诉经核实扣5分/次。

（二）因业务人员服务态度差，不正当经营，投诉到公司或房协、媒体之类的投诉，一律扣10分/次。

六、团队合作（30分）

公司内部的团队合作非常重要，它代表着企业的凝聚力及核心竞争力，本条例考核对象为部门负责人：（一）各部门应准时主动参加公司组织的各类有益于加强凝聚力的团队活动，如培训、公司月、季、年总结表彰会，祝贺分行开业，公司聚餐，外出旅游等等，违规一次扣10分/次。

（二）对公司下文通知或须例行配合完成的各项工作，如统计数据，上报业绩，财务对帐等等，未能及时完成或不予配合者扣10分/次。

（三）部门与部门之间合作，产生分歧误解，不能及时与对方沟通、协商，而采取消极对立的态度处理事情而产生不良影响者扣10分/次。

七、分行庆典及生日

1、准备工作：

（1）确定开业日期、时间，通知到场祝贺人员。

（2）统一着工服。

（3）香槟2瓶，花篮若干，礼花6支，花球若干。

2、主持人开场

3、副总致词

4、分行经理讲话

5、总经理、区域经理剪彩（放礼花、香槟）

6、斟香槟祝贺

7、合影

8、公司总经办安排新分行及相关人员聚餐（标准总计为1000元）

八、分行资产管理制度

一、分行资产包括（但不限于）：装修、办公设施、自动化办公设备、办公用品、信息数据软件产品等。

二、经理负责制

各分行经理对本部门使用的公司资产负有管理责任。

资产的调配须由经办人员持行政事务部的资产调拨单，分行审核后方予以放行。

各分行经理对本部六使用公司资产时出现的损坏、丢失落实责任人，并及时向行政事务部报告。对所保管的财物款经报准而擅自移转、拨借或损坏不报告者由该分行经理承担相应责任。

公司资产的丢失、损坏由责任人负责赔偿，并视情节轻重给予通报批评、解聘、除名等处分；

给公司造成直接经济损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三、行政事务部定期对公司资产进行清查。

【房友声明】:房友公司提供的管理文档从全国各地收集而来，仅供参考。因各地各公司实际情况的差异，房友公司不提供对管理文档解释的责任。若要建立系统的管理制度，请参加房友公司举办的中介管理培训班，具体培训内容和时间敬请访问房友网站：www.FangY http://www.wendangku.net/doc/34fc2beb81c758f5f61f672f.html

分行经理工作自查表

中介业务管理制度

(推荐)

一、接盘规则：

1. 输盘应真实、有效、及时、全面、准确。原则上接盘人，以有效盘在电脑上登记的时间先后为。

2. 盘源须详细了解资料，如面积、建房时间、业主及产权状况、价格、年限、原购价、朝向、户型、用途、装修设施状况、租赁情况、管理费、出佣情况、车位情况、学校等相关资料，将这些资料全面输入房友系统。

3. 输入盘源时，按电脑正确的楼盘字典、栋数和房号录入，否则可视为无效盘。例如要输入万科花园1栋703房，应输入万科花园1栋703，而不是705，如有具体的单元须选择单元。

4、登记盘源时，业主或联系人不可写分行同事的姓名和电话（除非是本人之物业或有经过公证的业主受权委托书），不接受后补的业主资料。特别提醒二级市场转介盘源的同事，否则拒绝接受。

5、接盘须书面委托，并向业主详细解释内容。第一接盘人必须在7天内签定委托书，否则由他人签定委托。接盘人尽量把钥匙拿回来，拿钥匙的同事可另得5%佣金。

6、尽量签定独家委托。签定独家委托时，须合理解释独家委托的益处，而不能欺骗或误导业主。由原接盘人签独家委托可再加10%佣金，由其他同事签独家委托书可得10%的佣金。签独家委托的同事须负责收回钥匙，钥匙不再拆佣金；如果由其他同事拿回钥匙，10%的独家盘源佣须拆分一半给收钥匙的同事。

7、对写字楼、厂房、商铺的盘源登记规定：

1）凡是工商部的盘源，必须由工商铺进行登记；

2）登记后经工商部确认后的盘源登记必须由开盘人所属分行认真保管；

3）目前，工商部盘源在工商部登记后，可再登记；

4）成交工商部盘源前必须确认该盘有否在工商部登记，如没进行登记的盘源成交将受到罚扣50%的处罚；

5）公司提倡尽量与工商铺部合作。

二、业绩分成：

A、盘源成交后，盘源登记人分成为20%，独家委托再加10%(含拿钥匙5%)。住宅部独家盘源针

对同区（享受本区通盘之区域），针对其公司其它部分制度一致。

B、如盘源人离职，则成交分行无需拆分给盘源人或盘源人所属分行。若该盘为公盘，如其他分行

成交该盘，则该盘源应属接盘分行。

C、如盘源人晋升，则成交分行拆分给盘源人，由盘源人自行决定分配。

D、分行经理或分区经理登记有效盘源，成交后盘源佣金由分行经理或分区经理负责分配。

E、本区内同事拿到钥匙可分总业绩5%（不适应外区）。

F、成交额超过人民币600万元的业务（不分住宅、别墅、写字楼、商铺、房等，但必须为同一家

交易，不限单位数量），三级市场各区域和工商铺部都可独立通做，但此相关盘源必须在业主区做登记，否则视为个人藏私盘处理。尽可能与此业主区合作。

四、盘源管理：

1、在盘源跟进过程中，如有同事写上此盘不卖（真实），在15天内盘源人不跟进，如被其他同事跟进确认此盘仍在卖，可更换盘源人；暂停半个月后的盘源被他人激活，更换盘源人，但严禁他人有意暂停或登记虚假跟进。

2、租盘被暂停或跟进发现不租，7天后被他人激活，更换盘源人，但严禁故意暂停或虚假跟进。

3、售盘事实成交后改变业主（坏单不算），更换盘源人。租盘事实成交后，租（无论时间），更换盘源人。

4、二级市场提供盘源，不分租售类别，即提供真实有效的信息后，在有效期内无论由谁跟进租售信息，该盘都属二级市场盘源。二级市场盘源被暂停应知会提供盘源人，在30天后激活方可更换盘源人，否则属于二级市场盘源人。三级市场跨区转介盘源有租售盘之分，但被暂停的盘在30天后激活方可更换盘源人。

5、不完整的盘源（主要是指业主电话、面积、价格）一定要在24小时内完善相关资料全部输入房友，不能借故不输。正确输入业主电话，电话不可输入到跟进或备注栏，如遇特殊情况应汇报经理，经区经协商决定是否输入房友，否则属无效盘或盖盘处理。

6、如遇无业主，而电脑只有联系人电话，盘源中联络人和经理（跨分行由经理之间勾通），原接盘人所在分行经理应积极回应落实，如在其他人已联系到业主，而原盘源人仍无法联系到业主，原盘源登记属无效登记，可更换盘源人。如果完全经过联系人成交的，则原盘源登记有效。

7、如发现盘源地址错误，原则上每个同事应主动纠正，可通知登盘人分行经理，经理应在7天内更正盘源地址，纠正后可由分行经理决定处理盘源，否则由其他同事更正，则可更换盘源人。

8、售盘成交（公司合约生效）三天内须输入真实价格，如果发现不输入价格，扣除佣金20%，如果发现假价格，该分行佣金全部扣除；

9、售盘确认后，由由经理转成交记录（注明由XX分行XX人成，不可转暂停或其他），转成交时，盘类须说明是XX或非XX售，不能由系统默认选择。在过户后应将新业主资料（包括电话）输入电脑，以备以后查询，以免流失资料。租盘成交转暂停，如租售盘一起的盘源，成交的需去除价格，并在备注中注明。

10、盘源关键信息不登记而联系客户看房，或有意隐瞒盘源关键信息均属盖盘。经落实属盖盘现象，一经发现严肃处理，通报批评，造成损失者需赔偿损失，并给予解聘处理，辞退上报永不录用。

11、如分行内有3个以上（含3个）的员工或分行经理知道盘源信息，而不登记或隐瞒盘源信息，先联系客户看房则属集体盖盘。发现集体盖盘，重罚分行经理及相关人员及通报批评，如此盘经盖盘分行成交则佣金全部扣除充公，重罚分行经理及相关人员且通报批评。情况严重者将降职或解聘处理。如此盘因盖盘而引致同行成交，重罚及通报批评分行经理及相关人员，且需赔偿公司经济损失。所有盖盘现象，情节严重者给予降职，解聘后永不录用。

12、盘源盖价一经发现严肃处理通报批评，造成损失者需赔偿损失，成交后实际成交价与成交当天价格记录出现10%以上差距而没有请示经理、区经（被请示的区经应知会其他区经和总监）属盖价现象，应扣除佣金及通报批评。在差距10%以内而被其他人怀疑投诉，将由总监安排人员调查，经调查后属实盖价，成交佣金全部扣除充公，相关业务员及经理将予通报批评，多次重犯者，将给予降职或解聘处理。

13、接到整批盘源（同一个业主多套物业）与公司盘源（普通）登记原则一致，特殊情况由分行经理表决同意一致处理输盘及分佣；接到跨区的批量盘，须及时上报统筹安排销售。如经接盘人所在区域业务员成交该外区批量盘（应是整批买断）只须折20%佣金给盘源所在区，无须拆50%合作费。（第一时间向业主区报盘）；

14、如有同事成交代办手续单应知会区域经理，如果区域经理落实到其他同事暂无客人或无人成交该盘可成交此盘，代办手续单应让给正常买卖单成交（多佣为原则）。租售盘在一起，租单应让给售单。

15、业主签传真件后或产权有两人以上只由一人签定合同，应报区经，由区经和总监协商处理是否转成交，否则分行经理无权转成交，由产权人家属或朋友（无公证委托书）签定合同，不属成交，具体情况需请示区经，由区经和总监决定。可由区域经理暂时取消业主电话，但设有时间限制。如果有其他同事有充足条件可直接签名册到业主，区域经理可交电话号给分行经理；

16、业务员无权私自减佣，否则赔偿公司损失；

17分行经理在没有竞争的前提下，根据实际情况确认客观需要，9折以上有权自主，8折以上可向区经理申请，低于此折扣必须向副总监申请，否则须赔偿公司损失。成交后不足佣金的单须填写《佣金不足统计表》；

18、所有佣金不足单，必须查明该客户是否跨分行跳单或减佣，必须做好分行之间的内部沟通。应向区经汇报，并由区经与其他区沟通；

19、所有客户必须输入公司房友系统。如在成交后经查询电脑内无资料，扣除全部佣金。该事项如果是本分行经理查属本组员工，佣金由本分行经理分配至本分行；如果由区经查明，由区经决定扣除的佣金并分配至本区任一分行；由副总监查明，佣金一律充公分配，如在未成交前发现电脑上无资料，可按上述方法取消该业务员的跟进资格。

20、成交后确定坏单（无论是否已取消合约），只要有同事找客户看房，即须报盘输入电脑（可暂不输电话，由专人负责跟进业主），否则属盖盘处理。不能单独成交分行找客替代成交，但原成交同事在同等条件下有优先成交权（且必须足佣），坏单须填写坏单统计表。

五、跨区代办手续：

成交前须先通知业主区的区域经理，区域经理需尽快答复是否有人在成交此物业。成交后须告知业主区的区域经理，及时将成交报告传给业主区的区域经理并更新电脑资料，成交的具体操作可取以下二种方式进行：

1、成交分行与按揭部合作，分配比例为各50%；

2、成交分行与业主区分行业务员合作，分配比例为各50%

请全体员工严格按照以上制度执行。

如发现成交者不拆分佣金给盘源人，一经发现及证实，将处罚成交者，交其成交单总佣金的50%作为罚款给盘源人。

如出现员工投诉或纠纷而分行经理直接无法协商解决将由总监“仲裁委员会”（由各分行经理组成）仲裁处理，由当事业务员或经理可陈述事情的发生经过后由各分行经理仲裁决定处理。

XX地产顾问有限公司

2006年XX月