中国房地产市场的历年变迁及趋势展望

摘要：过去20多年，我国经济快速增长、城镇化进程稳步推进，房地产行业持续发展壮大。自中国房地产指数系统于1995年建立以来，中国房地产市场历经了五个特征明确的发展阶段，包括市场化起步阶段、快速发展阶段、繁荣阶段、调整阶段及目前的政策周期引导下的高位横盘阶段。同时，我们也一路见证着房地产开发企业成长与发展，中国房地产TOP10研究组自2004年开展中国房地产百强企业研究，17年来，房地产百强企业快速发展、砥砺奋进，打造了强者恒强的竞争格局，百强企业已发展成为行业的中流砥柱。展望未来，短期房地产市场仍面临一定调整压力，中长期在新型城镇化持续推进、改善型需求积极释放等因素带动下，我国住房总需求仍较为旺盛，商品房市场规模仍有较大空间。

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）10-0021-26

收稿日期：2020-09-17

1中国房地产市场变迁

1.1中国房地产市场变迁

上世纪90年代开始，我国房地产行业逐步发展崛起，历经两次金融危机与多轮政策调控的涤荡，市场渐趋成熟。过去20多年，我国经济快速增长、城镇化进程稳步推进，房地产行业持续发展壮大。相比于1995年，国内商品房销售面积增长约21倍，2019年达到17.2亿平方米，商品房销售额增长126倍，2019年达16.0万亿元，房地产开发投资额增长近41倍，2019年达13.3万亿元。商品房20多年累计销售面积达193亿平方米，竣工面积达154亿平方米。伴随着市场规模的扩大与对关联行业辐射力的提升，房地产行业的重要地位日益巩固。

伴随中国房地产市场化的步伐，中国房地产指数系统应运而生并不断成长，中国房地产指数系统于1995年通过国家最高级别的专家鉴定，成为国内最早的房地产指数体系。起初发布中国房地产北京价格指数，随后逐步推广到上海、天津、武汉等城市。2010年，中国房地产指数系统开始发布“百城价格指数”，对全国100个城市的住宅价格进行监测研究，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统，百城价格指数全国均价自发布以来累计上涨70%。结合商品房销售规模及增速、价格指数变化等其他指标来看，1995年至今，中国房地产市场历经了五个特征明确的发展阶段，包括市场化起步阶段、快速发展阶段、繁荣階段、调整阶段及目前的政策周期引导下的高位横盘阶段。见图1。

第一阶段（1995-2004）：市场化之路开启

1995年至2004年“8·31大限”是中国房地产开启市场化的重要阶段，以1998年“房改”为界，横跨福利房和商品房两个时代。市场在房改之前量价波动较大，房改之后量价走势则以平稳增长为过渡，并于2001年左右开始迅速攀升。房改明显改善了房地产市场运行环境，过去多年累积的住房需求集中爆发，与房改相伴的个人住房信贷政策调整亦成为该时期居民购买力快速释放的重要支撑。从数据来看，房改前夕的突击建房分房使得1998年商品房销售面积同比增速一度高达35%，1998-2004年商品房销售面积同比增速均值为23.1%。

在房地产市场化初期，绝大多数城市房地产市场尚处于起步阶段，北京、上海、天津、武汉等城市市场基本反映了全国市场状况。从中国房地产指数系统中两个核心城市北京、上海的指数运行来看，2002年之前，北京新建住房价格指数总体保持平稳，且稳中有升，之后指数迅速攀升，至2004年两年时间，指数累计增长22%。而上海房价在1998年受金融危机影响同比降幅达到11.5%，2001年起开始显著上涨，2001-2004年3年期问，指数累计增长82%。

第二阶段（2004-2008）：市场快速发展，房价指数大幅上涨

2004年的“8·31大限”后，土地与市场的关系更为紧密，也加剧了行业对资本的渴求，推动房企进入快速资本化时代，内地房企掀起一轮赴港上市热潮，A股上市房企则通过增资扩股迅速扩张，资金实力的差异导致房企分化开始显现。此阶段，经济高速增长、城镇化快速推进，房地产投资热潮方兴未艾，共同带动了住房市场的旺盛需求，中国房地产指数系统十大城市房价指数涨幅明显提升。对此，政府通过出台“国八条”“国六条”等行政手段控制房价，并加大保障房供应。

第三阶段（2009-2013）：供需两旺，政府与市场博弈加剧，百城新房均价过万

金融危机后，政府推出刺激计划，货币环境宽松，国内房地产投资被迅速激活，重新走向扩张之路。这段时期，房地产市场供需两旺，房价快速上涨，政府调控政策密集出台，与市场的博弈更加频繁。而中国房地产市场的城市格局也发生了较大变化，许多中小城市的房地产市场在此期间取得了快速发展。为更全面的反映全国房地产市场变化，中国房地产指数系统于2010年推出了中国房地产指数系统百城价格指数，覆盖全国100个主要城市，2013年4月百城住宅均价突破10000元/平方米，市场量价上行趋势未改。

第四阶段（2014-2015）：供求结构改变，库存压力下房价出现调整

经过上一个时期的快速扩张，国内房地产市场年销售规模已连续5年超10亿平方米，2008-2014年，全国商品房新开工面积113亿平方米，同期销售面积总计74亿平方米，销售新开工比0.65，市场供求结构已经出现变化，住宅存量积压。2014年市场再度调整，需求回落，房企资金趋紧下开始降价促销以回笼资金，但新增供应量持续入市，库存高位运行，市场供求矛盾显著，房价出现趋势性下跌，企业运行风险显现。与此同时，不同城市的市场分化明显，一线及热点二线城市依然供不应求，房价表现坚挺，而多数三四线城市供求结构失衡，房价指数上涨动力不再，去库存仍为首要面临的问题。见图2。

第五阶段（2016至今）：市场规模高位盘整，房价表现更加平稳

在“去库存”政策叠加大规模棚改支撑下，2016年房地产市场呈现量价快速上涨态势，随即调控政策从严从紧，中央强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，长效机制亦在加快推进，房地产市场表现更加平稳，全国商品房销售面积稳定在17亿平方米左右，百城新建住宅均价环比涨跌持续在1%以内。目前，中央强调“房住不炒”定调不变，各地政府在总基调下因城施策、一城一策，针对当地市场实际情况灵活调整政策，力促市场平稳运行。见图3。

1.2百强企业发展历程回顾

2004年至今，房地产市场大起大落，谱写出波澜壮阔的发展史卷;房地产行业高歌猛进，度过了繁荣昌盛的黄金时代;房地产百强企业快速发展、砥砺奋进，打造了强者恒强的竞争格局。回首17年，我国宏观经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，房地产行业历经制度红利、城镇化加速、货币宽松到结构性机遇四个阶段的发展驱动，整体呈现量增价涨的态势，百强企业则发展成为行业的中流砥柱。2003-2019年，全国商品房销售额从7956亿元扩大至15.97万亿元，增长了19倍;百强企业销售额从1113亿元增长到9.82万亿元，增长了87倍，增速始终保持行业领先水平;龙头房企销售额从60多亿元到突破7000亿元，实现了规模的跨越发展。百强企业凭借极强的综合实力，市场份额从14.0%提升为61.5%，且年均增速持续提升，市场地位愈发凸显;百强企业内部分化加剧，TOP10企业市场份额从2.2%提升为27.7%，强者恒强、赢者通吃的格局初定。见图4。

“浪花淘尽英雄”，过去17年房地产行业大浪淘沙，行业竞争愈加激烈。百强企业的盛衰兴替所揭示的经验和教训，是房企走好未来道路的宝贵“锦囊”。经受住时间考验的“常胜将军”值得同行学习，典型房企如万科、保利等近十年一直位居百强前5;实现弯道超车的“后起之秀”需巩固战绩，典型房企如碧桂园;稳扎稳打的“厚积薄发”者令人刮目相看，典型房企如龙湖从百强企业50名一直提升到10名;折戟沉沙的教训也值得深入思考。

随着金融市场改革和资本市场的不断成熟，百强企业抓住机遇打通资本市场直融渠道，上市房企占比超六成，已成为百强企业的中流砥柱。见图5。随着房地产资本市场融资环境的变化，百强企业抓住资本市场机遇，充分利用稳定、充足的资金供应快速崛起，通过IPO或借壳上市获得更广泛的资金渠道。2006年之前，万科、绿地、绿城、世茂等领先房企已经登陆资本市场，而碧桂园、恒大、龙湖等百强房企抓住了2006-2009年的上市潮，旭辉、新城等把握了2012-2015年的上市潮，均助力其驶入发展的快车道。截至2019年，百强企业中上市企业占比达到66%，较2003年增加了19个百分点;其中，前30企业100%为上市公司，较2003年增加20个百分点。行业领先房企均已借助金融改革制度下的资本力量，实现了企业规模的大幅提升。

2未来中国房地产趋势展望

2020年以来，疫情给我国经济发展带来较大冲击，中央多次强调要加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕。针对房地产调控方向，中央仍坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管趋严，地方政府短期为应对疫情带来的影响，多地从供需两端出台房地产扶持政策，因城施策更加灵活。随着房地产市场的快速恢复，部分城市市场热度偏高，7月以来调控政策收紧趋势明显，以稳定市场预期。与此同时，面对当前更加复杂的国内外形势，中央提出“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，为了充分释放国内需求潜能，新型城镇化与区域发展战略推进力度加大，土地审批权的下放、完善生产要素的市场化配置以及加快老旧小区改造等，释放了房地产行业中长期利好。

2.1短期市场趋势

2020年伊始，在疫情的冲击下，房地产市场量价短期均有所回落，特别是成交量，新房、二手房同比降幅均达近年来最大。3月以来，随着中央和地方政策的逐渐显效，如多次降息、供给两端的政策扶持、重大规划落地等，购房者置业情绪好转，前期积压的市场需求积极入市，与此同时，企业紧抓销售窗口期，加大推盘力度，创新营销模式，亦带动置业情绪提升，房地产市场量价逐渐恢复，新房和二手房价格环比均小幅上涨，新房5月以来成交规模已超去年同期。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2020年1-8月，百城新建住宅价格稳中有涨，累计上涨2.21%，涨幅与去年同期基本持平。部分热点城市房价涨幅较大，特别是长三角城市，百城累计涨幅TOP10多数位于长三角地区，7月以来部分城市收紧楼市政策，房价预期理性回归。成交量来看，2020年1-7月，全国商品房销售面积同比下降5.8%，降幅持续收窄，根据中指研究院重点监测的50城商品住宅数据，1-8月重点城市成交规模同比降幅在6%左右，8月成交规模延续同比回升态势。

土地市场来看，2020年1-8月，全国300城住宅用地供求量均小幅增加，成交楼面价出现结构性上涨，溢价率保持在相对高位，土地市场热度较高，究其原因，在疫情期间多地出台供给端扶持政策、宽松货币环境下部分企业资金面有所改善、热点城市优质地块集中入市等因素带动下，企业拿地积极性明显提高。

当前，房地产调控政策环境较上半年已有所转向，热点城市先后加码楼市调控，下半年我国房地产市场调控将坚持“房住不炒”定位不变，部分市场预期不稳的城市调控政策或有进一步跟进，促进市场需求理性释放。随着前期积压的需求连续较快释放，市场需求入市节奏或有放缓，加之下半年国内疫情发展及经济走向仍存一定不确定性，均将制约市场规模的反弹力度，下半年市场处在调整通道的概率較大，预计全年商品房销售面积同比下降5%-6.5%。价格方面，下半年随需求释放逐步回归理性，项目去化压力将显现，在房企采取让价促销策略下，房价或存小幅波动的可能性。但考虑到下半年土地市场优质地块仍有放量机会，土地成交楼面价有望继续高位运行，加之房企推盘中高价、改善型项目占比将升高，均可为房价提供有力支撑，预计下半年房价整体将以稳为主，受结构上移等因素影响，销售均价或将保持小幅上涨。

2.2中长期市场趋势

当前我国坚持实施扩大内需战略，充分释放国内需求潜力，新型城镇化持续深入推进，交通网络加快建设，加速城市间人流、物流等资源的流动，住房需求也将持续释放，中长期来看，中国房地产市场需求主要由三方面构成，分别是新增城镇住房需求、改善型住房需求以及拆迁改造需求。

新增城镇住房需求主要由城镇化进程持续推进带动，2019年我国城镇化率为60.6%，较2018年提高约1个百分点，新增城镇人口达到1706万人;未来几年，若我国城镇化率仍保持每年增加1个百分点，每年新增城镇人口将维持在1700万人左右，如果按2018年我国城镇人均住房面积39平方米计算，未来3-5年每年新增城镇住房需求仍将超6亿平方米。

改善型住房需求主要为居民对居住高品质、大户型等方面的住房改善，这部分需求可通过人均住房面积的增加来体现，2018年我国城镇人均住房面积为39平方米，较2016年的36.6平方米明显增加，年均增加1.2平方米，未来3-5年随着高品质住房供应量的不断增加以及人口结构的变化，改善型住房需求释放积极性将进一步被激活，城镇人均住房面积也将继续增长。

拆迁改造需求方面，随着我国新三年棚改计划的收官，棚改进程逐步向旧改转变，未来我国棚改体量将明显减少，每年拆迁改造的比例或低于国际上约2%的水平。目前我国住房总存量超300亿平方米，未来3-5年年均拆迁改造需求或在6亿平方米左右，随着时间的推移，每年的住房存量将不断增加，由此带来的拆迁改造需求仍有望提升。

综合来看，在新型城镇化持续推进、改善型需求积极释放等因素带动下，未来几年我国住房总需求年均规模虽较前几年有所回落，但整体住房需求仍较为旺盛。而对于商品住房来说，按过去几年商品住宅销售规模占总住房需求的比重约60%估算，未来3-5年商品住宅理论年均销售规模亦将在10亿平方米以上，商品房市场规模仍有较大支撑。

作者简介：黄瑜，中指研究院常务副院长。