探路社会资本改造老旧小区
时间：2020-10-13 04:03:38 来源：达达文档网 本文已影响 人 
陈秋圆
试点 作为厦门首个引入社会资本参与改造的老旧小区改造试点项目，白鹤山小区将试行全新的设计方案、运营模式。
提及廈门，很多人都会不由自主地想到文艺的鼓浪屿，最美的大学厦门大学，整洁、美丽……然而，同属于厦门思明区，距离鼓浪屿不足5公里的地方，有一个名为白鹤山的小区，上世纪80年代的建筑外观，地面坑洼不平，小区中央闲置空地长满荒草，即便到了2019年底，这里的居民还在为小区公共空间狭小、停车难而向当地政府求助。
不过，这一切即将改变。《小康》杂志、中国小康网记者了解到，作为厦门首个引入社会资本参与改造的老旧小区改造试点项目，白鹤山小区将试行全新的设计方案、运营模式。目前，改造单位正在抓紧入户调查，制定设计方案、运营方案并对接相关审批手续，预计年内将正式动工。
问题：钱由谁出
“未来，小区中央这片闲置空地将改造为两层空间，上层为开放式公园，下层将根据小区实际和居民需求增设托幼、养老、助餐等公共生活服务配套。”7月7日，安居集团的工程师到白鹤山小区进行现场踏勘，讨论设计方案，这样向人们描述他们的设计愿景。
以往，老旧小区改造多由街道、社区牵头，重点改造供水、供电、供气等市政配套设施、小区环境及建筑物本体等，改造资金大部分来源于财政补贴。而白鹤山小区项目的做法却非常不同，它的改造方式是通过引进社会资本投资增设停车场、完善公共服务配套、平整路面、搭建智慧门禁，推动小区宜居度整体提升。最重要的是将小区公共生活服务配套设施的运营管理收益作为物业服务费用的来源渠道之一，通过引进物业服务巩固改造成果，实现小区后续长效管理。
近年来，老旧小区改造接棒成为惠民生、扩内需的重要手段。但是由于老旧小区改造资金需求总规模较大，目前各地正在多渠道筹措资金，但仍然存在资金总体不足、财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题，迫切需要建立多渠道融资方式，确保老旧小区改造工作顺利进行。
在探索多元筹资、多元参与这方面，其实思明区安平里小区的行动比白鹤山小区更早。
安平里小区，原名为槟榔西里二期，隶属于思明区筼筜街道，位于风光秀丽的筼筜湖畔，建于上世纪80年代初，是开放式的老旧小区，共有10幢35梯，居民891人，其中60%为老人。改造之前，居民反映的问题包括道路窄、停车难、违建多，小区没有封闭管理，不安全;遇到连续下雨，化粪池就堵塞、臭气熏天，总结起来，就是房屋破败、设施老旧、公共管理服务落后等。
思明区筼筜街道办事处的谢余桂介绍，2019年厦门开始下大力气改造安平里小区，希望以点带面，起示范作用，让其他片区的居民看到实实在在的改造效果。
在改造中，厦门市坚持“谁受益谁出资”，完善资金筹措机制。一是多方筹集改造资金。通过“居民出资+管线单位投资+财政以奖代补”等方式筹集。小区红线范围内改造提升资金以居民出资为主，包括房改房维修资金、日常专项维修资金、公共收益、捐资等，财政按比例“以奖代补”。小区红线范围外区域由各管线单位投资，财政实施“以奖代补”。二是多元拓展公共维修资金。通过“居民自筹+政府补贴+公共收益”等方式，建立老旧小区维修资金归集、管理、使用机制，为小区公共管理及房屋后续维修提供资金保障。将小区公共房屋出租、停车费等公共收益充实到小区管理维修资金中，增强老旧小区“造血”功能。
根据2016年思明区委办公室、思明区人民政府办公室印发的《思明区老旧小区改造提升工作实施细则》，改造提升资金的计算规则为：市政配套设施方面，供水、供电是计费表前部分的改造费用由管线单位承担，计费表后部分的改造费用由居民承担;供气是新建部分的投资由管线单位承担;弱电（通信、有线电视）的新建部分（三网合一，包括光猫）的投资由管线单位承担。小区环境及配套设施方面，改造费用由居民承担，财政以奖代补80%，其中雨污管网项目调整纳入市政配套设施类，改造费用由财政承担。建筑物本体的改造，原则上居民自筹资金比例不低于20%，不足部分由区财政以奖代补。公共服务设施方面，原则上，改造费用仍按原有资金渠道筹集。鼓励社会资本参与建设卫生服务站、幼儿园、室外活动场地等公共服务设施。
具体到安平里小区，为了更好地推进，改造采取了“居民和企业出一部分，政府出大部分”的形式，例如在雨污分流这块是政府全部出资，而在安装智慧门禁和楼栋门这块是政府出80%，居民出20%，每户花费几千块钱。
谢余桂表示：“改造完，人们不仅有地方停车，小孩子有地方玩，老人有地方散步，封闭管理安全可靠，居民的房产也因此实现了保值增值。”
关键：钱如何花
“我们没有为了面子好看去做改造，而是把钱用到该用的地方，改造项目跟居民的生活息息相关，居民需求能得到满足。”谢余桂见证了整个安平里小区改造的全过程，在他看来，人们不是不愿意出钱，关键是这钱要花得让人们满意。
想做到这一点，并不容易。
谢余桂介绍，由于历史原因，安平里小区没有业委会，就在社区的协助下，每栋每梯推荐一个，由党员和热心居民成立了居民自治小组，小组成员对小区居民进行入户摸底，2/3以上的居民同意改造后，以小组的名义向街道申请将小区纳入老旧小区改造，街道据此往上报，确定项目后，委托设计院对小区进行方案设计，然后对方案进行公示一个星期，过后再入户就方案征求居民意见，如果不同意的话也要给出明确的修改意见。
在改造过程中，针对安平里小区脏、乱、破、旧的现状，小区党支部率先垂范，把小区居民的需求、诉求放在首位，引入居民自治共管理念，推选退休党员骆秋文为组长，邀请居民代表担当“施工参谋”。通过召开座谈会5场，收集居民对施工方案、现场管理、施工质量及安全措施方面的意见和建议30余条，无缝对接施工现场，让小区改造工程如期顺利开展。
其实，不只是安平里小区，在厦门市的老旧小区改造提升工作中，“共同”二字是关键和核心。厦门坚持共同缔造理念，坚持群众主体地位，强化群众参与机制。小区普遍成立了自治小组，多方听取居民的意见，召开改造意见征求会、社区事务听评会等，加强居民群众与代建、施工、管线等单位的沟通协调。改造前问需于民，形成共识;改造中问计于民，达成共建;改造后问效于民，实现共评，做到群众满意才通过。从此，居民从原本不关心小区建设的“局外人”，变成了为小区建设贡献力量的“主人翁”，也在共同建设中得到更多的获得感。
后续：扫除后顾之忧
引入社会资本，多元筹措参与，厦门市思明区正在掀起新一轮老旧小区改造热潮。“前两年民众对老旧小区改造的接受度低，但是安平里小区改造完，大家看到效果后，现在每天都有人到居委会反映，我们这边什么时候改？”看到越来越多的民众关心老旧小区改造工作，谢余桂也是充满了干劲。
“老旧小区改造不是改完一次就结束了，政府进行了环境提升，但后续如果没人去管理，可能一年半载就被破坏掉，这就要靠居民自治小组以及物业。”谢余桂表示，小区以前虽然有物业，但跟没有也没区别，因为收不到物业费，物业公司也不愿意管，然而现在小区实行封闭管理，车位增加后，物业可以进行车位收租，就有了办法维持开支，并投入到小区管理和环境提升工作中。否则，管不好的话也收不了物业费，居民也会有意见。
有分析指出，老旧小区的物业费其实是一个“先有鸡还是先有蛋”的问题。物业企业害怕收不到物业费，不敢接管老旧小区，而业主担心物业服务不到位，不愿先缴物业费。
如何打破这个僵局？厦门市的思路是探索引进社会资本进行成片式老旧小区改造，并接管片区内老旧小区物业管理。企业通过整合片区内闲置的用地或用房，长期特许经营医疗、养老、托幼、停车等便民公共配套设施，同时鼓励居民让步公共收益，从而实现前期投资的逐步返还和物业服务收入的补贴，通过让业主感受到企业的服务，慢慢引导业主增加物业费。
