住房公积金按揭贷款预抵押登记不受法律保护

高远刚

摘要：通过从一则案例入手，介绍该案件的审理、判决以及债权的清收过程，分析并解读住房公积金按揭贷款预抵押的期房无优先受偿权的基本法律知识，并指出实施住房公积金个人住房按揭贷款保证金制度在住房公积金贷款风险防控方面的重要性。

关键词：住房公积金;期房按揭;预抵押登记

中图分类号：F832 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）03-0064-68 收稿日期：2020-02-01

1 案例

1.1 基本案情

四川省宜宾市兴文县畜牧水产局职工程某，于2018年4月向兴文嘉记置业有限公司预购了该公司开发的“大龙城”商品住房一套，在交付了首付款后于2018年10月以该套住房抵押，在宜宾市住房公积金管理中心（以下简称“市公积金中心”）办理了期房按揭贷款230000元，同时在兴文县国土资源局进行了预购房屋的抵押权预告登记。因借款人程某嗜赌如命导致债台高筑，无还款能力，于2019年3月自杀身亡。2019年3月开始，该笔贷款出现逾期，截至2019年8月28日，连续逾期6期，逾期贷款本息227734.7元，其中本金225882.41元、利息1852.29元。2019年7月20日，市公积金中心兴文县管理部（以下简称“兴文管理部”）委托中国农业银行股份有限公司兴文县支行（以下简称“兴文农行”）以原告身份，向兴文县人民法院提起诉讼请求：“1、判令被告程某、吴某（程某的法定继承人）、兴文县嘉记置业有限公司偿还原告发放的个人住房公积金贷款借款本金225882.41元及截至2019年7月20日的利息1852.29元，合计227734.7元，以后的利息、复利按合同约定计收。2、判令确认程某所有坐落于兴文县古宋镇大龙城小区5幢1单元23-4号房产（房屋备案合同号2017110141、他项权证川2018兴文县不动产证明第0003272号）承担抵押保证责任;原告享有抵押权优先受偿权利。3、被告嘉记置业承担阶段性连带保证担保责任。4、案件诉讼费由被告承担。”

兴文县人民法院受理并于2019年9月19日开庭审理。被告程天明、吴定会辩称，原告所诉属实，对原告诉请求的金额予以认可，但程某、吴某作为贷款人程某的法定继承人，自已声明放弃对程某遗产的继承，愿意将程某生前所购房屋交由原告处置用于偿还贷款。程某自认程某的遗产（位于兴文县古宋镇大龙城小区5幢1单元23-4号房）现由其控制管理，愿意作为遗产保管人参与本案诉讼。被告嘉记置业辩称，原告所诉属实，我方愿意承担保证责任。兴文县人民法院建议庭外调解，继承人以家属已无还款能力为由放弃继承权，兴文县人民法院宣布择日再审。2019年10月25日兴文县人民法院再审，2019年11月4日兴文县人民法院作出判决（2019川1528民初1607号民事判决书）。

1.2 判决结果

2019年11月4日，兴文县人民法院判决书（2019）川1528民初1607号），依照《中华人民共和国合同法》第8条、第205条、第206条、第207条以及《中华人民共和国继承法》第33条、第24条、《中华人民共和国担保法》第18条第2款、第26条第1款、第33条第1款、第34条第1款第（三）项、《中华人民共和国物权法》第9条、第14条之规定，作出如下判决：

“一、被告兴文县嘉记置业有限公司于本判决生效之日起五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司兴文县支行因程某所欠原告借款的本金225882.41元及截止至2019年7月20日的利息1852.29元;2019年7月20日以后的利息为年利率3.25%（执行浮动利率）逾期罚息为执行贷款利率加收10%，复利按中国人民银行规定计收;

二、驳回原告中国农业银行股份有限公司兴文县支行的其他诉讼请求;

三、案件诉讼费2358元，由被告兴文县嘉记置业有限公司承担。

双方均表示不上诉。”

1.3 法院观点

对该案件，兴文县人民法院在审理过程中，原告、被告双方争议焦点有四点，主要集中在原告是否享有抵押物的优先受偿权和被告嘉记置业的责任承担两个问题上。关于这两个问题，兴文县人民法院的审理意见和观点如下：

其一，第2点“关于原告是否享有抵押物的优先受偿权的问题”。法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第33条第1款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第34条“下列财产可以抵押：（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物”。《中华人民共和国物权法》第9章第1条第1款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自载于不动产登记簿时发生效力”的规定，原告就抵押物只办理了抵押预告登记，并未办理抵押登记，原告未取得抵押物权，不享有该房屋的优先受偿权。原告的主张不符合法律规定，本院不予支持。

其二，第3点“关于被告嘉记置业的责任承担问题”。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第205条“借款人应当按照约定的期限支付利息”，第206条“借款人应当按照约定的期限返还借款…”，第207条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息的规定”，本案中，原告及被告嘉记置业在所签的《住房公积金借款/担保合同》第16条“（一）借款人发生下列任情况，均构成违约：借款人连续3个月或者累计6个月未缴存住房公积金;第17条出現上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利;（二）宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”。借款人程某因自杀导致从2019年3月19日起连续三个月未缴存住房公积金，原告要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，应视为主债务履行期届满。同时该合同第12条第（一）项中约定“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证”，第（三）项中约定“保证期间见本合同第四十条的约定”，但该合同第40条为“此栏空白”，视为并未约定保证期间根据《中华人民共和国担保法》第26条第1款“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债权履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”的规定，原告主张保证人嘉记置业承担保证责任符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第18条第2款“连带保证责任的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本案借款人已经死亡，且借款人所购房屋的权属未发生转移，尚在被告嘉记置业的名下，购房人未取得该房屋的处分权，原告请求担保人即被告嘉记置业承担保证责任，被告嘉记置业具有直接向原告支付欠款的责任。

1.4 清收过程

其一，积极追收。该笔贷款在逾期1期时兴文管理部就进行了电话催收，了解到该职工已死亡，及时与兴文县农行工作人员和房地产开发企业约谈借款人家属，了解情况，同时送达《逾期催收通知书》。

其二，提起诉讼。在多次催收无果、连续逾期超过3期的时候，市公积金中心启动了依法追债程序。在做好前期准备工作的前提下，2019年7月20日，兴文管理部委托兴文县农行以原告身份，向兴文县人民法院提起诉讼请求，依法清收债务。

其三，法院审判。兴文县人民法院受理后，于2019年9月19日开庭审理。兴文县人民法院建议庭外调解，但继承人放弃继承权，兴文县人民法院宣布择日再审。2019年10月25日兴文县人民法院再审，2019年11月4日兴文县人民法院作出判决。

其四，启动保证金清收程序。开庭审理后，兴文管理部多次与法院沟通，了解到兴文县人民法院认为预抵押的期房无优先受偿权、借款人家属确实无偿还能力后，市公积金中心依照《住房公积金个人贷款合作协议》《住房公积金借款/担保合同》有关规定，立即启动了保证金清收程序。政策法规科、住房信贷科提前介入，采取电话、微信、QQ联系和到现场座谈等方式，帮助兴文管理部出谋划策，积极主动给予帮助指导，亲自修改有关文书材料。2019年11月13日，市公积金中心政策法规科针对兴文管理部的报告情况，明确了三條意见：“一是嘉记置业开发应该不折不扣执行第一条判决结果，首先以该公司的自有资金如实支付，不能在该公司缴交的保证金中抵扣（因为保证金是对整个项目楼盘的保证）。二是如果不行，走第二步以该公司的自有资金在扣除程某购买房屋保证金11500元后如实支付。三是如果该公司确有困难，实在没有自有资金支付，可以依据有关协议先在开发企业已经缴的该项目保证金大盘子中扣除，开发企业必须出具书面委托扣划文书材料，并同时承诺在限期内补齐所扣金额。”12月2日，市公积金中心政策法规科商住房信贷科在兴文管理部起草的《关于扣划保证金的通知》中特别提示：“该笔款项在退还扣划大龙城项目保证金时，对此次扣划保证金金额予以抵扣核算，仅退还抵扣核算后的保证金。”经过沟通协商，兴文嘉记置业有限公司同意按照有关协议扣划保证金一次性清偿该笔贷款本金余额和逾期利息、罚息，该笔贷款协议终止。

1.5 清收结果（扣划开发企业保证金偿还逾期贷款本息）

为加强贷后管理工作，强化逾期贷款催收力度，降低住房公积金贷款风险，市公积金中心较早就建立了住房公积金期房按揭贷款房地产开发企业保证金制度，在房地产开发企业为住房公积金借款人提供阶段性担保期间，如果借款人逾期还款达到扣划保证金条件约定，市公积金中心将立即扣划开发企业保证金用于偿还逾期贷款，以确保住房公积金贷款无风险。2019年12月3日，市公积金中心按照《住房公积金个人贷款合作协议》《住房公积金借款/担保合同》有关条款的约定，按程序经批准通知合作银行扣划了兴文县嘉记置业有限公司保证金230494.35元（含起诉日至扣款当日的利息、罚息），清偿了借款人程某住房公积金贷款全部逾期本息。至此，为该笔涉险资金问题的解决划上了圆满句号。

2 案件启示

纵观该案件的审理、判决以及债权的清收过程，确确实实给我们上了一堂生动具体、意义深远的法治课。主要有以下三点体会：

一是普及了法律基本知识。为我们普及了住房公积金按揭贷款预抵押的期房无优先受偿权的基本法律知识。《物权法》第179条规定：“债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿，这里明确指明了抵押权的核心权利即优先受偿权。”而对于预告登记，《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这里并没有提及优先受偿权，只是指明了预抵押登记具有对抗后续物权变动的法律效力。因此，市公积金中心请求对债务人债权实行优先受偿权并不成立。

二是颠覆了传统错误观念。原来普遍认为期房抵押按揭住房公积金贷款，在办理了预抵押登记后就万事大吉了的传统观念得到彻底的摒弃。预购商品房抵押权最早始见于1997年建设部的《城市房地产抵押管理办法》（2001年修订），该办法第3条第4款规定，所谓“预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。所谓“预购商品房抵押权”的登记，依据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定，是指登记机关应当在抵押合同上作记载，因为此时商品房尚未建成，其上不可能成立所有权，亦不存在不动产登记簿。在商品房建成之前，预购商品房抵押权之预告登记，主要在于确保商品房建成且预购人取得所有权登记后，这一所谓的“抵押权”能自动转换为该房屋上的抵押权，也就是转为现房抵押。反而言之，如预购人未取得所有权登记，房屋抵押权登记就无法完成，抵押权则不能产生。

三是显示了实施住房公积金个人住房按揭贷款保证金制度在住房公积金贷款风险防控方面的重要性。实施住房公积金期房按揭贷款保证金制度，即住房公积金缴存人购买期房使用住房公积金按揭贷款时由住房公积金管理中心按一定比例向房地产开发企业收取住房公积金按揭贷款保证金制度，为住房公积金管理中心发放的住房公积金个人住房按揭贷款提供了第二还款来源，是防范和化解住房公积金贷款风险的重要手段，对于确保住房公积金管理中心的资金安全具有重要意义。

3 思考及建议

透过该案例，更多的是给与了我们由此带来的思考：

一是进一步强化法律观念。我们要高度重视相关法律法规知识的普及，找出差距，补齐短板，除了认真学习国务院《住房公积金管理条例》和国家有关住房公积金政策法规外，抓紧补上与住房有关的法律法规课这一非常重要课程，认真学习《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》《城市房地产抵押管理办法》等有关法律法规知识，做到业务知识和法律法规知识同步推进，全面发展，不断提升法治意识水平。

二是进一步强化住房公积金贷款风险防控意识。住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位，是政策性的准金融机构，国家没有拨入信贷基金，完全靠自己做好归集组织资金来发放贷款。贷款面对千家万户，情况复杂，量多分散，贷款周转慢，近年来经济下行带来的少数房地产开发企业资金链出现问题，加上突发事件、自然灾害和少部分缴存职工（借款人）信用观念淡薄，拖债赖债思想严重，造成了住房公积金贷款存在风险，提高住房公积金贷款风险防控意识不容忽视。

三是进一步强化住房公积金个人住房按揭贷款保证金制度及相关配套建设。住房公积金按揭贷款是一种预抵押贷款，存在着诸多不可避免的不确定因素，如制度风险、政策和法律风险、信用风险、抵押风险等。就其本质而言住房公积金按揭贷款风险也是一种金融风险。推行和完善住房公积金期房按揭贷款保证金制度，是防范和化解住房公积金贷款风险的重要手段，必须针对目前存在的问题，在建立完善与之相配套的住房公积金期房按揭贷款准入、审查、评估、跟踪管理等系列制度和操作办法等方面得到进一步强化。

四是进一步强化加快“期转现”抵押登记进程。要彻底改变预抵押登记就万事大吉的错误观念和做法，加大工作力度，组织力量对已发放公积金期房贷款的抵押物落实情况进行集中清理，督促房地产开发企业抓紧办理不动产登记，加快“预购商品房抵押权”登记转为完全“不动产抵押权”登记速度，早日实现真正意义上的正式的抵押登记，确保住房公积金资金安全。