有关物业管理小区垃圾分类研究方案调查

时间：2021-04-23 08:04:48　来源：达达文档网本文已影响人

有关物业管理小区垃圾分类的研究调查

1. 调研案例描述

根据北京市物业小区管理和基础设施建设的水平，对物业小区的类别进行归纳和分析，并按照小区的建设时间、建设规模、服务人口数等将物业小区分为高档小区、中档小区和低档小区。

1.1 物业管理小区基本建设情况定位】9【随着我国社会经济的快速发展，城市化进程的不断

加快，越来越多的集约化居民住宅区应运而生。作为现代城市经济活动、社会活动和文化活动的区域载体，居住小区的物业管理越来越具有社区建设的发展意义。在国务院颁布的《物业管理条例》中，明确提出要将物业管理融入到社区建设之中：在划分物业管理区域时，应当考虑到社区建设的因素；在日常管理活动中，要求物业管理企业在做好社区房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理的同时，还要对社区内的治安、环保等公共事务做好服务。

1.1.1 将物业管理纳入社区建设的重要性

社区建设的内容主要包括两部分，一是建设具有社区硬件设施的人居环境，二是建立有一定社区管理职能的组织并做好社区的日常管理工作和文化营造工作。前者是政府和房地产开发方的责任，后者则更多地要依赖于行政组织和其它社会组织的界入和管理，同时也是所有工作和生活在社区中的人的责任。

物业管理的主要任务就是通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适便捷的社区环境，使所管物业发挥最大的经济效益和社会效益。物业管理工作做到位，不仅可以确保物业功能的正常发挥，实现保值、增值的目的，而且有利于提高现代城市管理的专业化、社会化和现代化水平。将物业管理工作纳入社区建设是现代城市建设和社会管理的重要方面和必备条件，同时也是物业管理行业良性发展的长远之计。

1.1.2 物业管理企业在社区建设中的定位及工作重点

1.1.

2.1接受监督指导，处理好物业管理企业与政府部门的关系。

物业管理公司作为一个为业主提供有偿服务的社会经济实体，与政府行政主管部门之间的关系，主要就是在日常管理服务工作中接受相关部门的指导、帮助，并在一定范围内协助政府部门处理好社区公共事务。

此外，由于物业管理的涉及面广、系统性强，物业管理活动的顺利进行，还需要相关部门和单位的大力协作。例如，北京市人民政府在《北京市居住小区物业管理办法》中就同时规定：“本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。”

1.1.

2.2 和谐互助，处理好物业管理企业与社区居民自治组织的关系。

居委会是社区居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治性组织。居委会的广泛民主性，使它具有坚实的群众基础，可以在维护社会治安、组织社区服务等方面协助政府开展工作，并有

传递居民意愿、调动居民进行自我管理等方面的社区管理作用。

社区居委会和物业管理公司在社区建设中应遵循相互配合、优势互补、各有侧重、分工协作的原则，竭诚协作，齐心协力把小区管理好、建设好。

1.1.

2.3 营造社区文化，处理好物业管理企业与社区居民的关系。

社区文化作为一种精神产品和一种观念体系，是社区居民精神生活的集中表现。政策、法规体现了建设有中国特色社会主义国家理论的要求以及社区民众的意志，理应成为社区文化建设的主干。道德规范是社区文化建设的主体，可以教化社区成员获得相似的行为观或价值观，更好的溶入社区生活，接受社区文化的影响，增强社区的凝聚力。企业文化作为社区管理和服务理念也应融入社区成为社区文化的一部分。

社区文化还应物化在社区建设的各种活动和范围内，社区只有开展丰富多彩、形式多样的文化活动，才能不断地提升、凝聚社区文化的品质，也只有通过社区的文化活动，社区文化建设才能真正得到落实。各项健康的社区文化、艺术、体育活动的开展，既丰富了广大居民的精神世界，又使社区文化具有了强大的号召力，使居民更加关注、积极参与文化建设。教育、卫生活动，可以满足居民对提高生活质量的需要，容易在相当一部分居民中引起共鸣，组织得当的话，对社区文化建设的意义也更大。

1.1.3 物业管理企业纳入社区建设的发展意义

随着我国城市建设速度的加快，城市管理的科学化已提上议事日程，社区管理作为居民生活的区域性管理职能也被越来越多的人所认识，并在发挥着重要作用。物业管理行业作为城市管理领域中的一员同样对居民区管理

发挥着不可替代的作用，而物业管理企业也只有将自己的专业管理融入到整个社区的建设之中，才能更好地发挥自身的优势，实现自身的价值。

1.2 物业管理小区基本情况描述【10【】9】1.

2.1 市区住宅小区普遍软、硬件不完善。

第一，市区部分住宅小区建成年代普遍较早，小区配套或不完善、或严重老化；小区规模小、封闭性差；缺乏统一规划、插建现象不断、小区完整性低、物业管理区域不明显。这些给住宅小区的统一管理、封闭管理带来了客观上的限制条件。第二，有关公用事业单位与物业服务企业推扯维修责任。在一个物业管理区域中，物业服务企业在对物业管理区域内的配套设施设备行使维修、管理义务时，不可避免地与以配套设施设备为提供产品及服务载体的公用事业单位发生交叉或冲突。为此，双方各执一词，推卸各自应尽的维修义务（如屡见报端的自来水管线泄漏而产生的维修扯皮问题）。这不仅给业主带来了生活上的不便，而且也造成了资源（如水、热等资源）的白白浪费。第三，专项储修金及物业管理用房等遗留问题不容忽视。在保修期满后，住宅小区的楼房及配套设施设备不可避免地会发生损坏或自然老化，这时就必须使用专项储修金，对住宅共用部位共用设施设备进行大修、更新、改造。这事关延长建筑物的使用寿命，保障房产的保值、增值。但由于以前专项储修金的存储不规范，势必出现钱在哪里不明、钱有多少不清的问题，使“养老钱”专用于“养老”的制度目的成为空谈，这难道不会成为影响社会稳定的因素吗？现实中已出现物业服务企业因无专项储修金而弃楼的现象。物业管理用房未按规定落实，则使业主为物业服务企业提供物业管理用房的义务无法实现，影响物业管理的实施。

1.2.2 物业管理市场机制不健全。

物业管理作为一种民事活动，实质是业主通过选聘来确定合意的物业服务企业为其提供物业

服务。但从市区现状看，在前期物业管理中，物业服务企业未通过市场投、招标竞争方式取得，这不仅违反《物业管理条例》规定，而且也不利于物业服务企业的优胜劣汰，从而造成物业管理市场鱼目混珠，恶性竞争。在业主入住后，物业服务企业与业主不能及时建立物业服务合同，仍然延续前期物业管理模式，使物业服务的范围、标准、违约责任以及其他有关双方的权利、义务关系等内容不明确，造成物业管理缺乏合约性、稳定性，双方的权利很难得到保障，于是业主享受的服务不到位、不完善；物业服务企业服务不尽责、收费难等，甚至出现物业服务企业擅自弃

楼不管的现象屡见不鲜。而对于这些，由于合同的缺失，责任方没有明确的约定责任来承担，这势必使小区的整体物业管理水平呈下降趋势。

1.3 物业管理小区现有垃圾管理现状

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