沈阳物业管理条例解读
时间：2020-08-14 08:04:05 来源：达达文档网 本文已影响 人 
沈阳物业管理条例解读
停在小区的爱车被脱落的墙皮砸了，找物业公司不管，找业主赔又纠缠不清。咋办？由保险公司直接赔偿。11月4日，市房产局物业管理处处长陈全表示。当日，市人大组织召开新闻发布会，《沈阳市物业管理条例》（以下简称《条例》）将于明年1月1日起施行。该条例明确规定将公众责任保险费用纳入物业服务费中，并要求每年定期公布相关物业项目收支情况。同时规定，临时水、电房不得交付使用。
该条例还规定了哪些重要内容？对物业公司及业主又赋予了哪些权利及义务？陈全对此进行了详细解读。
个人可申请成立业委会
《条例》规定，物业管理区域具备设立业主大会条件的，业主可以向物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请；业主未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导设立业主大会筹备组。
■解读：相关数据显示，目前，沈阳的物业小区占70%左右，但全市只有10%左右的小区成立了业主委员会。《条例》出台后，业主均有权利向相关部门申请成立业主大会，也可以个人提出申请。对于无业主申请的小区，街道办事处、乡镇政府要出面组织成立业主大会筹备组，其中业主代表人数不能低于筹备组总人数的2/3，筹备组自业委会成立并依法备案起自行终止。
临时水电房将不得交付
《条例》规定，新建住宅交付使用前，建设单位应当向区、县（市）房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。
■解读：目前，很多交付使用的住宅，依然在用临时水、临时电，一些小区就常常出现供电线路不稳定，而导致家用电器频频被烧坏的情况。《条例》出台后，对于新建住宅使用临时水、临时电，道路未铺好，绿化未完善等未达到使用标准的，不得交付使用。对此，相关部门会通过颁发合格证等形式告知消费者，以防止物业“带病”进入消费市场，给住户带来麻烦。
物业费中含公众责任险
《条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护、绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用，以及固定资产折旧等支付的费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。
■解读：住户家中发水导致电梯停运；墙皮脱落砸到私家车……只要交纳了公众责任保险，就可由保险公司直接赔偿。《条例》明确将公众责任保险纳入物业费，就是为了避免一旦出现类似情况纠缠不清，迟迟不能处理。公众责任保险的保险责任，包括被保险人在保险期内、在保险地点发生的依法应承担的经济赔偿责任和有关的法律诉讼费用等。此外，《条例》还规定，物业服务企业要在每年第一季度公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况，业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
亏损经营也不得降标准
《条例》规定，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。
■解读：目前，沈阳市的物业管理费用收取形式为“酬金制”和“包干制”两种。“酬金制”是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。“包干制”是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。无论何种形式，无论效益盈亏，都不能用降低物业服务质量来平衡亏损。同时，在这条双向规定中，业主也不得将违法当维权，随意拒付物业费用。
物业企业要交纳保证金
《条例》规定，对物业服务企业实行履约保证金制度，具体办法由市人民政府制定。物业服务企业未按照合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。
■解读：明确要求物业服务企业交纳履约保证金，在全国，沈阳是头一个。这也是针对目前，很多物业公司动不动就“撂挑子”，进而留下一堆烂摊子而制定的。这不仅对一些物业公司是一种约束，也是对业主权益的另一种保护。有了保证金，一旦物业公司跑了，也会有人接管，并继续履行相关服务直至新的物业服务企业接手。
特殊情况可启动维修资金
《条例》规定，物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。使用住宅专项维修资金进行房屋应急维修的具体办法，由市房产主管部门会同相关部门制定。
■解读：住宅专项维修资金的使用需要“双2/3”，即经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意后才能使用，但在实际生活中，往往会出现电梯停运、供水管爆裂、屋面严重漏水等影响房屋使用等紧急情况，走正常程序耗时，往往又很难达到2/3，此种情况，可直接启动该资金解决问题。目前，沈阳市的住宅专项维修资金有36.8亿元，2006年开始陆续被启用，最初每年为1000万元左右，随着楼龄的增加，目前，每年约有3000万元支出。
旧住宅区也将有物业管
市和区、县（市）人民政府应当制定综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造，并推行专业化物业服务。
■解读：《条例》将旧住宅区改造及物业化管理纳入其中，是沈阳的一个特色。《条例》要求街道办事处、乡镇人民政府组织改造后的旧住宅区的业主成立业主大会，无法成立的，可以指定居民委员会或者村民委员会代行业委会职责，确定管理方案，签订管理规约。
