有关XX自治区物业管理条例实施情况汇报
时间：2020-08-14 08:04:46 来源：达达文档网 本文已影响 人 
关于《XX自治区物业管理条例》实施情况的汇报
关于《XX自治区物业管理条例》实施情况的汇报
根据工作安排，现将我区贯彻落实《XX自治区物业管理条例》情况汇报如下：
一、物业管理工作的基本现状
目前，X辖区共有各类住宅小区、单幢居民楼XXX个，总建筑面XXX.X万平方米，共XXXXX户。其中纳入物业管理的小区XX个，无物业管理的小区XXX个，物业服务管理从业人员XXX人。我区的物业管理工作自XXXX年开始，再此期间物业管理行业管理职能在X市住房保障和城市管理局，XXXX年按照属地管理原则，将物业管理职权下放到我区住房保障和城市管理局。我区具有资质的物业服务企业XX家，其中二级资质X家，三级资质和暂定级资质XX家。新建商品住宅小区已全面实行专业化物业服务管理。
二、宣传《物业管理条例》贯彻执行情况
一是组织辖区各物业服务企业召开《条例》学习贯彻动员大会，统一思想，提高认识，明确任务，落实责任，为贯彻落实《条例》奠定坚实基础。二是将《条例》纳入到全民普法教育范围，对学习宣传《条例》进行了安排部署。三是督促指导辖区各物业服务企业加大《条例》宣传力度，通过发放传单、出动宣传车、老年秧歌队等多种形式开展了《条例》宣传活动，引导物业服务企业增强依法守约意识、服务意识；引导业主增强财产意识、契约意识、消费意识和规约意识，依法理性维权；使全社会了解物业管理行业特征，澄清对物业管理的认识误区，提升了社会各界对物业管理行业的认知度。
三、物业管理监管工作情况
一是对新建的住宅小区，必须实行物业管理，对无物业管理的老旧小区及居住集中的半封闭或开放式楼房居住片区，通过完善照明、环卫基础设施，改造上下水、屋顶防水及外墙保温，配备保安、保洁人员，指导成立小区业主委员会等举措，不断提升小区管理水平，改善居民居住环境。工程涉及回中家属院、前进小区等XX个小区，目前完成硬化面积XXXXX平方米，改造上下水管网XXXXX米，砌筑检查井XXX个，砌筑化粪池XX座。二是开发建设单位在小区业主正式入住前，必须与其所选定的物业服务企业签订前期物业服务合同，保证物业管理在新建小区的前期介入，使物业管理与小区开发建设同步，有效解决因开发建设不规范而后期物业管理矛盾突出的问题。三是严肃查处物业企业擅自将物业管理项目全部业务转让、委托给他人管理等行为，严厉打击物业企业未按照物业服务合同和服务标准提供物业服务或只收费不服务的行为，进一步规范发展物业市场，强化物业前期管理。
四是结合创建全国文明城市工作和平安X建设，对辖区物业服务企业接管的住宅小区进行督查，确保我区创城工作各项指标落实到位。全力推进平安X建设，引导和动员住宅小区居民积极参与治安防范工作。五是扎实开展违法占地违法建设专项整治，切实维护居民小区公共利益。目前共发放专项整治工作通告XXXX份，宣传单XXXXX份，入户调查动员XXXXX户，拆除违法占地违法建设XX户、清理“三堆”XXXX户，拆除住宅小区内私搭乱建XXX户、清理占用公共绿地XXX户。
四、物业服务企业监管情况
一是制定了《X区物业服务企业管理规定》、《社区服务中心物业管理试点工作试行方案》、《物业管理实施细则》、《业主大会规程》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《业主临时公约》和《前期物业服务合同》等系列文件，在全区组织开展了规范管理行为、扩大覆盖面、提高服务质量物业管理工作，促进了物业行业的健康有序发展。二是加强培训，努力提高物业服务企业综合素质。通过聘请专业人员授课、组织外出学习等方式，积极为企业培训人才，解决企业从业人员素质偏低问题。三是开展物业企业侵犯业主合法权益问题整治，对物业企业擅自改变公共建筑、共用设施及物业服务用房用途，未按照装修服务协议规定及时向业主退还装修保证金等行为进行查处。在小区明显位置设立公示牌，公示企业简介、管理理念、收费标准、服务项目及物业方面的小知识等，让业主明白并监督。四是对照《X区物业服务企业考核内容及评分细则》和《X市物业服务企业考核评分标准》，定期不定期到小区抽查各物业企业的服务情况，对辖区有资质的物业服务企业进行了季度考核，对考核结果为优秀、良好和合格的物业服务企业，分别给予返还营业税XXX%、XX%和XX%的奖励，提高了物业服务企业的积极性，引导和扶持物业服务企业改进服务，提升水平。五是协调处理开发商、物业企业、业主之间各种矛盾纠纷。目前，共处理物业投诉XXX件。
二、存在的主要问题
收费标准低和收费难问题普遍存在。目前我区物业服务企业的收费是根据《X市普通住宅小区收费标准》经市物价部门批准，收费按照建筑面积每平方米X.XX元收取，近年来随着材料、人工费等服务成本的不断上涨，收费难问题一直困扰企业，影响了我区物业管理工作的持续健康发展。
开发商遗留问题比较突出。物业企业与业主发生的纠纷中，近XX%的矛盾源于开发建设遗留问题，如：业主入住后环境达不到规划设计要求、工程质量差、配套设施不完善、不按期交房、不兑现承诺等，这些问题导致业主将怨气转嫁给物业企业，为今后实施物业管理带来困难。
老旧小区实行物业管理难。老旧小区大多建成于福利分房时代，经过住房制度改革后，原产权单位不再管理，或是原产权单位破产或不景气没有能力管理，从而造成小区治安秩序混乱、卫生脏乱差、维修服务没人管的局面。老旧小区归集的维修基金很少，经多年使用，有的已经用完，老旧小区房屋年代较长，维修资金缺口大。
业主委员会运行机制还不健全。大多数居民参与小区管理意识淡薄，业主大会难召集，物业小区成立业主委员会的少之又少，目前，我区物业小区成立业主委员会的只有XX%，同时，街道社区在组织牵头成立业主委员会方面作用发挥不充分、不规范。业主委员会成立后在监督物业公司服务过程中矛盾突出，导致物业公司无法维持或者业委会有问题协商不通，引起群体性上访案件较多。
物业行业发展的整体环境需要改善。一是相关单位、部门责权不明。开发企业不能严格按保修期履行职责，进行维修。专业部门不依法承担物业管理区域内水、电、暖等设施维护，物业代收代管水电暖费，引发的矛盾转嫁到物业企业，同时增大物业成本，物业服务压力增大。二是税收、价格、就业等政策不能向物业倾斜，管理成本大，人员待遇、服务水平低，物业企业普遍亏损。三是舆论引导有误，各新闻媒体不能客观公正地宣传报道，将小区矛盾的责任全部推向物业，物业苦不堪言。
三、下一步工作措施及建议
创新物业管理工作体制，推进物管重心下移。建立“条块结合、以块为主”的物业管理新机制。明确街道办事处负责辖区内物业管理的日常指导与监督职责，指导监督社区居民委员会、业主委员会配合物业服务企业开展工作。明确街道办事处会同有关职能部门，指导成立辖区住宅区业主大会成立、组建业主委员会工作，指导社区居民委员会和人民调解委员会等组织，及时协调处理物业管理矛盾纠纷，做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物业管理目标责任制和检查考核机制，切实将物业管理工作中的业主大会成立、业主矛盾纠纷调处以及物业管理热点难点纳入目标责任制考核，确保规范的物业管理发展
明确管理职责，加强规划建设监管。严格执行新的《物业管理条例》，出台相关管理办法，明确物业管理区域内开发建设单位和供水、供热等专业化公司职责。建议规划、房管、建设等部门建立严格的审批和监管机制，引导开发企业规模化建设，杜绝院中院、“城中村”等小规模插建现象。完善建设、规划、房管、水电暖专业单位、街道社区、业主代表等参与的综合验收考核办法，加强对新建小区自行车棚、停车场、会所绿化等基础配套设施建设情况的监督。
加快业委会成立步伐。积极指导各小区和住宅楼加快组建业主大会、业主委员会工作步伐，加强对业主大会工作的指导和监督，完善各项工作制度和公约，选聘好物业服务企业，扩大物业管理覆盖面。
加大老旧小区维修改造力度。有计划地对老旧小区进行改造。建议建立市、区两级财政配套资金投入机制，分期分批对辖区老旧小区进行综合整治，对水电暖等基础设施进行整体改造。同时，通过维修金续缴或鼓励、支持物业企业、业主委员会盘活资产等形式，建立老旧小区维修资金累积管理办法，增强老旧小区自身造血机能，解决物业服务企业和老旧小区居民难题。
积极扶持物业行业发展。针对物业管理成本逐高、物业收费标准上调困难和收缴率低等原因，建议制定鼓励物业行业发展的优惠政策，从政策、税收、劳动用工、价格控制等方面对物业服务行业予以重点扶持、引导，为物业服务行业发展营造良好的环境。
探索创新居住小区物业服务社会化管理新途径。鼓励街道社区挂靠或独立成立物业服务公司，理顺关系，明确职责，组织或选聘退休党员干部或有经验的专业人员成立小区物业管理办公室，优先聘用社区低保户、下岗失业人员，全面抓好小区日常管护，建立街道办事处－社区党支部、居委会—物业企业—业主委员会“四位一体”的管理机制。对无物业管理的小区，由街道社区负责推选成立业主委员会，指导和规范全体业主行为，业主共同出资聘用人员管理小区，建立街道社区指导监督、业主自治的管理形式。
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